Mevzuat

BİRİNCİ BÖLÜM 

Amaç, Kapsam, Tanımlar 

Amaç
Madde 1- Bu yönetmelik,asansörlerin standartlarına uygun olarak yapılması ve işletilmesinin düzenlenmesini amaçlar. 

Kapsam
Madde 2- Bu yönetmelik, ilgili imar kanunu usul ve mevzuatlarına göre yapılan yapılarda tesis edilecek her türlü asansörlerin projelendirilmesi, aksamın imali, asansör yerinin hazırlanması, montajı, kontrol ve deneylerin yapılması, bakımı, işletilmesi ve yıllık kontrollerinde uyulması gereken standartları ve uygulama esaslarını kapsar. 

Tanımlar
Madde 3- Bu yönetmelikte geçen terimler aşağıda tanımlanmıştır.
a) İlgili Merciler
Sanayi ve Ticaret Bakanlığı (S.T.B.)
İçişleri Bakanlığı
Bayındırlık ve İskan Bakanlığı (B.İ.B.)
Türk Standartları Enstitüsü (T.S.E.)
Elektrik Mühendisleri Odası (E.M.O.)
Valilikler
Belediyeler.
b) İmalat belgesi : İmalat sanayi yönetmeliği çerçevesinde yer alan bir mamulün veya bu mamuller ile ilgili ana parçaların imalatı için S.T.B dan alınan belgedir.
c) Garanti belgesi : S.T.B. nın belirlediği esaslar dahilinde asansörde kullanılan aksam ve parçaların yapım ve montaj hatalarının belli bir süre için ücretsiz düzeltileceğini veya değiştirileceğini taahhüt eden belgedir.
d) T.S.E. Belgesi : T.S.E.'ce verilen Türk standartları uygunluk belgesi.
e) T.S.E.K. Belgesi :Türk standartları olmayan aksam ve parçalar için T.S.E.'ce verilen kalite uygunluk belgesi.
f) Asansör bakım firması belgesi : S.T.B. veya bu Bakanlığın yetkili kıldığı merciden alınan belge.
g) Serbest Mühendislik ve Müşavirlik belgesi : İlgili meslek odasınca verilen belge.
ğ) Büro Tescil Belgesi : İlgili meslek odasınca verilen belge.
h) Asansör : Boyutları ve yapım itibariyle insan ve yükleri de içine alacak kabini olan.tam düşey veya tam düşey doğrultuya 15 dereceden daha az eğimi olabilen kılavuz raylar arasında yapının belli duraklarında insan ve yükleri taşıyan elektrikli araçtır.
ı) Asansör firması : Her hangi bir asansörü komple taahhüt edip,projelendiren malzemesini temin edip montajını yapan işletme ruhsatını alan ve bakımını üstlenen kuruluştur.
i) Asansör aksamını imal eden firma : Münhasıran asansörde kullanılan aksamdan bir veya birkaçını imal eden kuruluştur.
j) Asansör aksamı : Bir asansörü meydana getiren ve özelikle asansörde kullanılan ve kendi başına bir ünite olan parça ve/veya parçalar topluluğudur. 

Bu aksamdan bazıları:
1-Tahrik sistemi(Motor-Makine,vs)
2- Kabin (komple askı düzeni, iskelet , izolasyon, tampon,halat bağlantıları vs.)
3- Kapı (komple,kilit,fiş kontak,kasa vs.
4- Ray
5- Kumanda Panosu (Kontaktör.Röle,Kablo,vs.)
6- Sinyalazyon parçaları (Butonlar,sesli ve ışıklı göstergeler, vs.) 

k) Bakımcı firma: Asansörün emniyetli ve kullanım amacına uygun tarzda çalışmasını temin için hizmet veren ve sözleşme süresince bakımını ve işletme sorumluluğunu üstlenen kişi veya kuruluşlardır.Her asansör firması aynı zamanda bakımcı firma vasfına haizdir.
l) Montaj firması : Sadece asansör firmasına,Bu firmanın mesuliyet ve kontrolü altında montaj hizmeti veren bakım teşkilatı bulunmayan kişi ve kuruluşlardır.
m) Montaj : Asansörü meydana getiren aksam ve parçaları birleştirip çalışır bir asansör haline getirme işlemidir.
n) Parça : Asansörde kullanılan aksam dışındaki veya aksamı teşkil eden birimlerdir.
o) Asansör kullanıcısı : Asansörden düşey hareket esnasında istifade eden veya asansör buton vasıtasıyla harekete geçiren kişidir.
ö) Asansör yaptırıcısı : Asansör tesisi için asansör firmasıyla sözleşme yapan kişi veya kuruluştur.
p) Elektrik projesi : Tesis edilecek asansörün tipine göre elektrikli kumanda kontrol,emniyet sistemleri,sinyal sistemleri ve genel tahrik güç vb. sistemleri ihtiva eden elektrik akım yollarını gösteren projelerdir,Bunlar birbirinden ayrılmaz bir bütündür.
r) Proje : Yapılacak tesisin hesaplarını,Elektrik projelerini,Ölçülerini ve binaya yerleşik şeklini kapsayan komple tasarımdır.
s) İnşaat mahalli : Yapılarda asansör kabininin çalışacağı kuyu ile tahrik ve kumanda elamanlarının bulunduğu mahaldir.
ş) İşletme ruhsatı : Asansörün standartlara ve yönetmeliğe uygun yapıldığını tespit eden belgedir.
t) Trafik hesabı : Binaşekil ve ihticlarına göre asansörün adet,hız,kapasite,kumanda ve kullanma şekillerini en ekonomik biçimde tespit eden hesap tarzıdır..
u) Yıllık kontrol : Asansörün emniyet ve işletme yönünden standartlara uygun şekilde çalıştığının yılda en az bir defa yetkili mühendis tarafından kontrol edilmesidir. 

İKİNCİ BÖLÜM 

Asansör Tesisin Yapımı ve işletilmesi 

Proje 
Madde 4- Asansörün AVAN ve TATBİKAT Projeleri,Elektrik ve Makine Mühendisleri tarafından tespit edilen esaslara uygun olarak müşteriken hazırlanacaktır.
Projelerin hazırlanmasında Türk Standartları esas alınacaktır,Türk standartları kapsamındaki dışındaki işler içinmenşei memleket standartları esas alınacaktır.
Asansör AVAN projeleri mimari proje ile birlikte yapılacak ve mimari projeye esas teşkil edecektir.
Asansörün tesisi ile ilgili TATBİKAT projeleri ise asansör montajı yapılmadan önce ilgili makama onaylatılacak
İşletme ruhsatı alınması aşamasında ilgili merciye ve asansör yaptırıcısına ruhsatla birlikte verilecektir. 

Trafik hesabı
Madde 5 - Mimari tatbikat projelerinin yapımından evel yapının özelik ve kullanım şartlarına uygun trafik hesabı yapılacaktır.
a) Trafik hesabı standart kapsamındaki işler için TS 1812 ye standart kapsamı dışındaki işler ve ihtal işler için ise menşei ülkenin hesap usullerine göre asansör projelerini hazırlayan mühendis tarafından yapılacaktır.
b) Trafik hesabında kabul edilen ana kriterlerin sorumluluğundan bu kriterleri veren mimar hesap sonucu bulunan asansör sayısı ve karakteristğinin sorumluluğundan projeyi hazırlayan mühendis sorumlu tutulacaktır. 

Mukavemet Hesabı ve Mekanik Proje
Madde 6 - a) Asansör yapısını ilgilendiren mukavemet hesapları : İnşaatın statik hesabına uygun olmak üzere asansörün makine dairesine,Kuyu dibine ve Ray tespit yerlerine gelecek yüklerin miktar ve cinslerini gösteren hesaplardır ve bu hesaplar makine mühendisleri tarafından tanzim edilip imzalanır.
b) Asansörün imalatını ilgilendiren mukavemet hesapları : Asansörün projesine uygun ilgili standartlara makine mühendisleri tarafından yapılacak mukavemet hesaplarıdır.
c) Asansöre ait mekanik projeler makine mühendisi tarafından tanzim ve imza edilecektir,Asansörün mekanik kısımlarının makine mühendisi teknik uygulama sorumlusunun nezaretinde projeye uygun olarak yapılmasından asansör firması sorumlu olacaktır. 

Elektrik projeleri
Madde 7- Asansöre ait Elektrik-Elektronik projeleri Elektrik-Elektronik Mühendisi tarafından tanzim ve imza edilecektir,Asansörün Elektrik-Elektronik ile ilgili kısımlarının Elektrik-Elektronik Mühendisinin teknik uygulama sorumlusunun nezaretinde projeye uygun olarak yapılmasından asansör firması sorumlu olacaktır,Elektrik projeleri işletme ruhsatı müracatı sırasında verilecektir. 

Asansörün Kurulacağı İnşaat Mahalli
Madde 8- Yapılarda asansör tesisinin kurulacağı inşaat mahalleri mutlaka bu yönetmeliğin 5 Madde sindeki trafik hesabı sonucunda bulunan sayı ve karaektersitiğe uygun asansörler için standartların ön gördüğü boyutlarda olacaktır. 

İnşaat mahallinin özelikleri
Madde 9- Asansör tesisinin kurulacağı inşaat mahallinin.
a) Kat kapılarının önündeki sahanlıl varsa Tütk standartlarına yoksa yabancı standartlara uygun büyüklükte olacaktır.
b) Asansör makine dairesine çıkış merdiveni binanın ana merdiveni özeliğinde olacaktır.
c) Asansör kuyusunun iç yüzü beton perde değilse toz tutmayacak şekilde perdahlı sıva yapılacaktır. 

İş kazaları ve diğer sorunlar
Madde 10- a) Asansör montajına başlandıktan sonra asansör kuyusunda olabilecek iş kazaları ve diğer sorunlardan asansör firmasının elamanlarının çalıştığı anlarda asansör firması diğer zamanlarda ise inşaat firması sorumlu olacaktır,Bu durum montaja başlandığı anda asansör firması ve inşaat firması arasında hazırlanacak bir tutanakla belirlenecektir.
b) Asansör kuyularını bakımı esnasında yeterli derecede aydınlık olabilmesi için asansör kuyusuna makine dairesinden kumandalı sabit aydınlatma tesisatı yapılmalıdır. 

ÜÇÜNCÜ BÖLÜM
Asansör Aksamının İmalatını ve Asansör Tesisini Yapan Firmaların Uyacakları Usul ve İşler.
Madde 11- Asansör aksamı imalatı yapan firmalar kendi bünyelerinde daimi çalışan Elektrik veya Makine Mühendisi bulunduracaklardır.
Asansör aksamı imal eden firmaların alacağı belgeler.
Madde 12 - Asansör aksamı imalatı yapan firmalar imal ettiği her aksam için aşağıdaki belgeleri almış olmalıdır.
a) S.T.B dan İmalat Sanayi Yönetmeliği dahilinde "İmalat Belgesi"
c) S.T.B. dan "Garanti belgesi"
d) T.S.E. den "TSE Belgesi veya TSEK Belgesi" 

Garanti Belgesi,Servis ve İmalat Kalitesi
Madde 13 - Asansör aksamı imalatı yapan firmalar imal ettiği her aksam için!
a) Hatalı imalatın bilabedel değiştirileceğini tevsik eden garanti belgesini parça ile birlikte alıcıya verecektir
b) İmalatını yaptığı parçanın tamirini yapacak servisi bulunduracaktır
c) İmalatının kalitesinin bozulduğu hallerde ilgili bakanlık veya T.S.E. nin bu husutaki uyarılarına göre kalitesini düzeltecek tetbirler alacaktır. 

Yedek Parça
Madde 14- Asansör aksamı imalatını yapan firmalar imal ettikleri her aksamın yedek parçası için!
a) İmalatı devam eden aksam için yedek parça stoku bulunduracaktır.
b) İmalatı iptal edilen her parça için en az 10 senelik talebi karşılayacak yedek parça stoku bulunduracaktır. 

Asansör Aksamı ile İlgili Eğitici Bilgiler
Madde 15- Asansör aksamı imalatını yapan firma imal ettiği parçanın kullanıcısı olan firmaya aşağıdaki hususlarda eğitici bilgi verecektir.
a) Aksamın asansörde yerine takılmasında,Parçanın özelliği icabı dikkat edilmesi gereken hususlarda parça ile birlikte montaj talimatnamesi verecektir.
b) Asansör aksamı imal eden firmalar imal ettikleri aksam için aksam ile birlikte teknik özelikleri içeren kullanma talimatnamesi de verecektir.
Bu iki talimatname beraber veya ayrı ayrı olabilir. 

Asansör aksamı ile ilgili tanıtıcı bilgiler
Madde 16- Asansör aksamı imalini yapan firma,imal ettiği her aksamın kullanıcısı tarafından kendisine kolayca tarif edilebilmesi için imal ettiği aksamın ana adını ve bu aksam içindeki her parçanın parça numarasını veya adını gösteren bilgiyi asansör firmasına parçayı verirken birlikte verecektir.
Asansör tesisi
Madde 17- Asansör tesisi yapan firmalar kendi bünyelerinde çalışan elektrik-elektronik ve makine mühendisi bulunduracaklardır. Asansör tesisi bu mühendislerin gözetiminde yapılacaktır. Mühendislerin "Serbest Mühendislik ve Müşavirlik Belgesi" ile"Büro Tescil Belgesi"Asansör Firması adına çıkartılmış olacaktır. 

Asansör tesisini yapan firmaların alacağı belgeler
Madde 18- Asansör tesisini yapan firmalar aşağıdaki belgeleri almış olacaklardır
a) S.T.B.dan asansör tesisni yapılabileceğini tevsik eden her tip asansör için "İmalat Belgesi".
b) S.T.B. dan Garanti Belgesi.
c) İmalat belgesini alan firmalar Türk Standartları Enstitüsünden TSE Belgesi veya TSEK belgesi
d) Çalıştırdıkları mühendisler için "Serbest Mühendislik ve Müşavirlik Belgesi" ile "Büro Tescil Belgesi" 

Asansör tesisini yapan firmaların vereceği belgeler
Madde 19- Asansör firmaları tesis ettikleri her asansör için:
a) Hatalı montajı bedelsiz düzelteceğini tevsik eden garanti belgesini sözleşme ile birlikte yaptırıcıya verecektir.
b) Garanti belgesi süresi asansörün işletmeye alındığı tarihten itibaren başlıyacak ve en az bir yıl süreli olacaktır.
c) İşletme ruhsatı alınması halinde asansörün çalıştırılmadığı zamanlar garanti süresine ilave edilir. 

Kullanım ile ilgili eğitici bilgiler
Madde 20- Asansör firması kullanıcısına aşağıdaki hususlarda eğitici bilgi vermeye ve pratik eğitimi yaptırmaya mecbur olacaktır.
a) Asansörün arızalanması veya şebeke ceyranının kesilmesi sonucu kabinin kat arasında kalması halinde kabin içinde mahsur kalanların çıkarılma tekniğini öğretici talimatnameyi asansörü işletmeye açarken asansör kullanıcısına verecek ve bu hususta asgari iki kişiye pratik eğitim yaptıracaktır.
b) Asansör firması tesis ettiği asansörün kullanma talimatnamesi asansörün işletmeye alınması esnasında vermelidir,Asansör firması özellik arz eden tesislerde gerektiğinde pratik eğitimi de asansör kullanıcısına vermeye mecburdur. 

Asansörün Ayar ve Deneyleri
Madde 21 - Asansör firması tesisini yaptığı her asansörün ayar ve deneylerini standartlara uygun şekilde yapacak ve deneyleri yapan Elektrik-Elektronik VE Makine mühendislerinin imzalı uygunluk raporunu işletmeye açma esnasında asansör yaptırıcısına teslim edecektir. 

Asansör Firmasının Sorumluluğu
Madde 22 - Montaj firması asansör firmasının sorumluluğu altında montaj yapacaktır Projelendirme malzeme temini ve bakım işlerinden yaptırıcıya karşı asansör firması sorumlu olacaktır,Asansör firması olmadan inşaat firması yada asansör yaptırıcısı montaj firmasına asansör tesisi yaptıramaz. 

DÖRDÜNCÜ BÖLÜM
İşletme Ruhsatı,Bakım,Yıllık Kontrol ve Kullananlarla ilgili hususlar
İşletme ruhsatı
Madde 23- a) Asansör firması yaptığı her asansör için belediyelerden veya belediye hudutları dışındaki yapılar için Valiliklerden işletme ruhsatı alacaklardır.
b) Belediye veya valilik işletme ruhsatı vereceği her asansörde aşağıdaki şartları arayacaktır.
1- Asansör firmasının bu yönetmeliğin 18 inci maddesinde yazılı olan olması zorunlu bulunan belgelere sahip olduğunun kontrolü.
2- Bu yönetmeliğin 4 üncü 5 inci ve 7 inci maddelerinde belirtilen hesap ve projelerin,muayenesi yapılan asansör uygunluğunun kontrolü.
3- Bu asansörle ilgili boyut. tolerans,muayene ve deneylerin kullanılan standartdaki ilgili maddelere göre kontrolü.
4- Bakım sözleşmesinin varlığının kontrolü. 

Bakım
Madde 24 - a) Her asansör işletmeye alınmadan evvel sürekli kontrol altında tutulabilmesi için muhakkak bakım ve onarım sorumluluğunu taşıyacak asansör firması yazılı anlaşmaya bağlanacaktır. bu firma genelde asansör tesis eden firma olabileceği gibi bakımcı firmada olabilir. Ancak garanti süresi içersinde bakımcı firma muhakkak asansörü yapan firma olmalıdır.
Asansörcü firma dışındaki firmalar kendi bünyelerinde Elektrik,Elektronik ve Makine mühendisi çalıştıracak ve aşağıdaki belgeleri almış olacaklardır.
1- Sanayi ve ticaret bakanlığından veya bakanlığın yetkili kıldığı merciden asansör bakım firması belgesi.
2- Çalıştırdıkları Mühendisler için kendi firmaları adına çıkartılmış"Serbest Mühendislik ve Müşavirlik Belgesi" ile Büro Tescil Belgesi.
c) Bakımı yapılan asansörlerde orijinal yedek parça kullanılacaktır,Orijinal yedek parçalar stokta yeterli miktarda bulundurulacak,bakımcı firmaların bu konudaki talepleri asansörü tesis eden asansör firması tarafından mutlaka karşılanacaktır.
d) Asansör firması veya bakımcı firma sözleşme yaptığı yıl içindeki asansöre bakım yapma periyodunu belirtecektir.
e) Garanti dışındaki bakım süresince arızaların giderilmesinin parça değiştirilmemesi halinde ücretsiz olduğu ,parça değiştirilmesi gerektiğinde parçanın işçiliği ile birlikte ücrete tabii olacağı belertilecektir.
f) Asansör firması veya bakımcı firma arıza ihbarına müdahale süresini belirtecektir. 

Yıllk Kontrol
Madde 25- Yapının bağlı bulunduğu belediyelerce veya belediye hudutları dışında daki yapılar için valiliklerce yılda en az bir kere her asansörün kontrolü yapılacaktır,Anacak kadrosunda yeterli teknik elaman bulunmayan belediyeler veya valilikler yıllık kontrol işini dışarıdan Elektrik veya Makine mühendisine yaptırabilecektir. Bu mühendis emniyet ve işletme yönünden tesisin işletilmesine engel bulunmadığını belirten ve sorumluluğunu taşıyan bir rapor verecektir,Bu rapor 3 nüsha olacak ,belediyede veya valilikte bakımcı firmada ve kullanıcıda kalacaktır,Bu raporun tanzim ettirilmesinin takibinden asansörün bulunduğu binanın yöneticisi ve bakımı yapan firma müştereken sorumludur. 

Kullananlarla ilgili hususlar
Madde 26 - Asansör kullanan kişilerin aşağıdaki hususlara dikkat etmeleri gerekmektedir,Asansörün özeliğine göre farklılık arz edecek hususları asansör firması veya bakımcı firma yazılı olarak ilgililere verecek,İlgililer bu bilgileri kullanıcılara aktaracak ve görebilecek yerlere asacaktır.
Bu bilgiler
a) Asansör içinde kat arasında kalan kişilerin kurtarılmasında asansör firması veya bakımcı firmanın yazılı talimatına aynen uyulması.
b) Asansöre 12 yaşından küçüklerin yalnız binmelerinin önlenmesi.
c) Asansöre girerken kabinin katta olup olmadığına dikkat edilmesi.
d) Asansöre girip çıkarken oyalayıcı hareketlerde bulunmayıp bu işin süratle yapılması.
e) Asansör kullanıcısının kat kapısını içerden veya dışarıdan mutat şeklin dışında açmaya uğraşmaması 
f) Asansör kullanıcısının kat arasında kalındığında kapı camını kırarak çıkmaya çalışmaması
g) Kapısız kabinlerde asansör kullanıcısının kabin içinde seyir halinde hareketli olan kapı tarafındaki duvara kendisinin veya beraberindekilerin veya eşyalarının temasına meydan vermemesi.
h) Asansör kullanıcısının kabin üstündeki çıkış kapağından kendi başına çıkmaya çakışmaması (bu kapak sadece dışarıdan kurtarmak isteyenler için kullanılacaktır)
i) Kabin içine konulan yüklerin dengeli yüklenmesine dikkat edilmesi kabin hareket halinde iken bu yüklerin kaymaması için tedbir alınması.
j) Kapısız kabinlerde kabinde yük varken yük ile kat kapısı arasında insan bulunmaması .
k) Anlaşmalı bakım yapan firma dışında başka bir firma ve kişilerin asansöre müdahale ettirilmemesi. 

BEŞİNCİ BÖLÜM
Çeşitli hükümler
Geçici Madde 1 - 12 Mayıs 1989 tarih ve 20163 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Asansör Yönetmeliğine göre verilen imalat Belgeleri geçerli olup bu belgeleri alan firmalara yeni yönetmelikte belirtilen şartları yerine getirebilmeleri için yürürlük tarihinden itibaren 4 aylık ek süre tanınmıştır. 

Yürürlükten kaldırılan yönetmelik
Madde 27 - 12 Mayıs 1989 tarih ve 20 163 sayılı Resmi Gazetede yayınlanan Asansör Yönetmeliği yürürlükten kaldırılmıştır. 

Yürürlük
Madde 28 - Bu yönetmelik yayımı tarihinden itibaren yürürlüğe girer. 

Yürütme
Madde 29 - Bu yönetmelik hükümleri Sanayi ve Ticaret Bakanı yürütür.

TS ASANSÖR STANDARTLARI 

1 TS IEC 245-5 9 TS EN 12016
2 TS ISO 4190-5 10 TS EN 60204-32
3 TS ISO 4190-6 11 TS 9766
4 TS ISO 8383 12 TS 9761
5 TS 9761 EN 50214 13 TS 10123
6 TS 9766 HD 360 S2 14 TS 10 922
7 TS EN ISO 10535 15 TS 12255
8 TS EN 12015 16 TS 10922 EN 81-1
TS IEC 245-5 : Kablolar-Kauçuk Yalıtımlı-Beyan Gerilimi En Çok 450/750 V Olan Bölüm 5: Asansör Kabloları.
KAPSAM : Bu standart,beyan gerilimi 300/500V olan kauçuk yalıtımlı asansör kabloların belirli özeliklerini kapsar.
KABUL TARİHİ : 07.04.1997 

TS ISO 4190-5 : Asansörler ve Servis Asansörleri-Bölüm 5:Kumanda Tertibatları,Sinyalleri ve ilave bağlantılar.
KAPSAM : Bu standart,asansör için amaçlanan kumanda tipini dikkate alarak bir asansörün imali ve montajı sırasında kullanılacak butonları ve göstergeleri kapsar.
KABUL TARİHİ : 22.02.2001

.................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE 

DAVACI : (Yöneticinin Adı Soyadı,Adresi)
DAVALILAR : (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi) 
(Veya kiracının Adı-Soyadı Adresi) 
KONUSU : Kat Maliki(veya kiracı)bulunan davalının ana gayrimenkulün genel 
giderlerinden payına düşen .........................YTL.nin % 10 Gecikme zammıyla tahsilinin sağlanması.

OLAY :Yöneticisi bunduğum.......................ili...........................ilçesi 
...........mahallesi .............. caddesi ................ sokakta ......ada ........... 
parselde bulunan ......kapı numaralı apartmanın ....nolu bağımsız bölüm 
maliki(veya kiracı) olan davalı Anagayrimenkulün genel gider payı olarak toplam..............YTL. Borcunu ödememiştir.
Ödemenin sağlanması için işbu dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.22,33 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı,kat malikleri kurulu kararı 
İhtarname ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Kat maliki(veya kiracı) bulunan davalının anagayrimenkulün 

Genel giderlerinden payına düşen..................YTL.nin % 10 Gecikme zammıyla 
tahsilinin sağlanması ve yargılama giderlerinin davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.

(Tarih...../...../.......) 
 

Yönetici

(Adı-Soyadı,İmza)

Yöneticinin ana yapının korunması ile ilgili önlemleri alabilmesi için,öncelikle kat malikleri kurulunun bu konuda bir karar vermesi veya belirli bir ölçüde harcama yetkisini yöneticiye tanıması gerekir.

Her ne kadar kat mülkiyeti kanunu karardefterinin noter tasdikli olmasını zorunlu tutsada. 

a.Karar defterinin 
b.İşletme defterinin 
c.Denetçi raporlarının yazıldığı defterin noterlikçe tasdiki tavsiye olunur. 

Aksi hallerde bazı hukuki sorunlarda zorluk yaşanabilir. Keza işletme defterine müstenit teşkil eden fatura makbuz gibi belgelerin muntazaman saklanması gerekir.

Tasdik Zamanı Şayet eski defterinize devam edecekseniz (ara tasdik)ocak ayı içinde .Yeni defter tasdik edilecekse aralık ayı içinde..

Defter tutulması ve belgelerin saklanması
(KMK) Madde 36 – Yönetici,kat malikleri kurulunun kararlarını,protokolleri,yapılan ihtar ve tebligatın özetini ve tarihlerini ve bütün giderleri 32.maddede sözü geçen deftere tarih sırasıyla yazmaya ve bu defteri ve giderlerinin belgeleriyle diğer bütün belgeleri bir dosyada saklamaya mecburdur. Bu defterin,her takvim yılının bitmesinden başlayarak bir ay içinde yönetici tarafından notere kapattırılması mecburidir.Bu maddede yazılı görevleri yerine getirmeyen yöneticiye 33.maddenin son fıkrasında yazılı cezalar uygulanır.

Madde 1

TARAFLAR :İşbu mukavele bir taraftan XXXXXXXXX Bina Koruma Hizmetleri Limited Şirketi ile ................... ................. .................... ............................... /İST.adresinde mukim binanın [Kat malikleri kurulu adına/ Yönetici] olarak,................... arasında aşağıdaki koşullar altında yapılmıştır. 
Bu sözleşmede taraflardan mezkür binanın yöneticileri İŞVEREN ve XXXXXXXBina Koruma Hizmetleri Ltd.Şti.'de TATBİKATÇI olarak kısaca anılacaklardır.

Madde 2

İŞ'İN KAPSAMI : İstanbul/............................ ............. ................ .................... adresindeki binanın dış cephelerine onarım ve boya yapılması

Bu anlaşma çerçevesinde tabikat yapılacak yerler şunlardır:

a.Bina cephesinde sıva veya mozaik kaplı satıhlar. 
b.Bina konsol çıkma altı. 
c.Bütün baca,asansör kulesi ve aydınlık çıkmasının dışları. 
d.Açık balkonların korkuluk duvarının dışları,iç’e bakan yüzeyleri,duvar ve tavanları.[kepenk,cam veya başka bir malzeme ile kapatılmış,ancak bu malzemelerin açılır nitelikte olması halinde bu balkonlar kapalı balkon edilir ve uygulama dışı tutulur.] 
e.Çatı ve/veya teras parapet duvarlarının üstlerindeki çatlaklar ile bunların iç’e bakan kısımları.

Madde 3

TATBİKATIN MAHİYETİ :
1. Binanızın dış cephelerine asma iskele kurularak mevcut cephe kaplamasındaki kabarmış ve pullanmış adherasyonunu kaybetmiş kısımların peşinen kazınması. 
2-Yukarıdaki işlemler tamamlandıktan sonra yüzeyi emprenye etmek amacı ile VAC 208 acrilik copolimerin metrekareye 0,100-0,150 kg gidecek şekilde rulo ile tatbik edilmesi. 
3-Bina cephesinde bulunan kılcal bütün çatlakların elastik dış cephe macunu ile macunlanması. 
4-Bina cephesindeki büyük ve hareketli çatlakların ise % 300 uzama katsayısına sahip sentetik elyaf armeli olarak sıvı plastik uygulanması. 
5-Yüzey hazırlığı yukarıdaki şekilde tamamlanmış olan satıhlara iki kat halinde metrekareye 0.350-0.500 kg.gidecek şekilde yine amphisilan düz marka pütürsüz dış cephe boyası tatbik edilmesi . 

Madde 4

İŞ’E BAŞLAMA TARİHİ : işbu mukavale tahtında tatbikatçı mücbir sebepler dışında iş’e en geç / /2011 tarihinde başlayacaktır. Havaların müsaade etmesi halinde daha öncede başlayabilir.Ancak işveren başlama tarihinden itibaren yedi gün içinde inşaat mahallini kendi yapacağı tamir ve işler yapılmış ve çalışmaya mani bir neden olmaksızın teslim etmekle yükümlüdür. 

Madde 5

İŞ’İN TESLİMİ : Tatbikatçı mezkür iş’i / /2011 tarihine kadar teknik şartlara uygun olarak bitirecektir.Mücbir sebepler dışında gecikilen her gün için tatbikatçı 60-YTL(altmış) ödemekle yükümlüdür.

Madde 6

TATBİKAT :
A · Kullanılacak bütün malzemeler imalatçıların gösterdikleri ve Bayındırlık Bakanlığı Teknik şartnamelerine uygun olarak en itinalı bir biçimde tatbik edilecektir. 
B · işveren tatbikat gereği olan su,elektrik gibi hizmetlerin temini ile yükümlüdür. 
C · işveren kendisi,diğer kat malikleri ve yanında çalıştırdıklarının ihmalinden doğan zarar ve ziyanı tatbikatçıya ödeyeceğini peşinen kabul eder. 
D · Tatbikatçı söz konusu inşaatta işverence tasvip edilmeyen işçileri çalıştıramaz,işçilerini gece barındıramaz. 
E · Tatbikat süresince tatbikatçı bütün emniyet tedbirlerini almak ve aldırmakla yükümlüdür.işveren bu konuda kendisine yardımcı olur. 

Madde 7

İŞ'İN BEDELİ : İşveren ve tatbikatçı yukarıda belirtilen işlerin yapılabilmesi için gerekli malzeme,malzeme zayiatı,alet edevat giderleri,iskele ki raları,kurup sökme masrafları,her türlü nakliyeler, işçilik,genel giderler ve firma kar'ı dahil,KDV hariç işlerin tamamı için ( )YTL sına anlaşmışlardır.

Madde 8

ÖDEME ŞEKLİ : işveren söz konusu işlerle ilgili olarak tatbikatçıya veya kanuni vekiline sözleşme tarihinde .-YTL peşinat ile aşağıda dökümü yapılan vade ve meblağlardaki tam pullu senetleri mukavele tarihinde ödeyecektir. Herhangi bir senedin vadesinde ödenmemesi halinde diğer bütün senetler muacciliyet kesbeder.

1- / /2011 ( )YTL. 
2- / /2011 ( )YTL. 
3- / /2011 ( )YTL. 
4- / /2011 ( )YTL. 
5- / /2011 ( )YTL. 

Tatbikatçı alacaklarını kat maliklerinden arsa payları oranında isteyebileceği gibi bu sözleşmede imzası bulunan ............. ................... ’ı binanın müteselsil borçlu ve kefili kabul ederek alacağının tümünü müteselsilen gerekirse yasal yollara başvurarak tahsil edebilir.

Madde 9

RENK SEÇİMİ : 
İşveren......................... firmasına ait .................. renk kartelasından 
a. ................................ için..................................... 
b...................................için..................................... 
c...................................için..................................... 
d. Açık balkon tavanları için...............rengi seçmişlerdir.bu renklerin işveren tarafından değiştirilmesinin istenmesi halindeeski renkler işverene teslim edilir,yeni seçilen boyanın bedeli peşin olarak boya satıcısı firmanın cari fiyat listesi üzerinden tatbikatçıya ödenir ve madde 5 uygulanmaz.İşveren tatbikatçıdan renklerin kendi aralarında veya başka kimyasallarla karıştırılmalarını isteyemez. 

Madde 10

TEK TARAFLI FESİH : İşveren inşaat mahallini zamanında teslim etmez, ödemelerini zamanında yapmaz veya bu mukavelede belirtilen işlerin bir veya bir kısmının yapılmasından vazgeçerse, tatbikatçı bu mukaveleyi tek taraflı olarak fesih edebilir,zarar ve ziyanını talep edebilir.
Anlaşmazlık durumunda yetkili mercii İstanbul mahkemeleridir.

Madde 11

İZİN VE YASAL DEĞİŞİKLİKLER 
a.KDV oranlarının değişmesi veya kanunen zaruri yeni vergilerin konması işverene aynen yansıtılır. 
b.İnşaat mahallinde uygulama yapılması için gerek komşulardan gerekse resmi makamların talep edeceği izin belgeleri, alınması ile işgaliye veya sair nam altındaki taleplerin karşılanması işverene aittir. 
c.Tatbikatçı ayrıca bir izne gerek kalmadan mezkur binanın ismini ve adresini kendi referans listesinde yayınlayabilir. 

Madde 12

SÖZLEŞME TARİHİ : Oniki maddeyi içeren bu mukavele / / 2011 tarihinde iki nüsha olarak tanzim olunmuş ve taraflarca imzalanmıştır. 

İŞVEREN TATBİKATÇI

TAKİP TALEBİ Esas Kayıt No.Tarihi 

1-Alacaklının ve varsa vekilinin adı, soyadı ......................................................................ve 
ikametgahı,alacaklı yabancı memlekette ...................................................................... oturuyorsa 
Türkiye’de göstereceği....................................................................... ikametgahı .......................................................................

2-Borçlunun ve varsa kanuni temsilcisinin ........................................................................
adı, soyadı ve ikametgahı ........................................................................ 

3- Takip terekeye karşı açılmışsa mirasçıların adı,soyadı ve ikametgahı 
.......................................................................

4- Alacağın veya talep olunan teminatın cins ....................................................................... 
ve türk parasıyla tutarı, faizli alacaklarda ............................................ 
faiz miktarı ve işlemeye başladığı gün ...........................................

5- Menkul rehni veya ipotekle temin edilmiş .............................. ............... .......................... olan bir alacak talebinde merhunun ne....................................................................... 
olduğu merhun üçüncü şahıslar tarafından ....................................................................... 
verilmiş veya mülkiyeti üçüncü şahsa geçmiş...................................................................... 
ise adı, soyadı ....................................................................... 

6-Takip, ilama veya takip hükmündeki belgeye .......................... ................. ......................... 
müstenit ise ilam veya belgeyi veren makamın ...................... ............................ ................ 
adı, ilam veya belgenin tarihi, nosu ve özeti ....................................................................... 

7-Adi veya hasılat kiralarına ait takip talebi ........................... ............... ........................ 

8-Tevdi edilen senet (poliçe, emre muharrer senet, çek)in tarih ve numarası, 
özeti senede müstenit değilse borcun sebebi 
....................... .......................... ......................
9-Alacaklının takip yollarından hangisini talep eylediği ....................... ............................................... 
Yukarıda (..........) bentte yazdığım hakkımın alınmasını talep ederim.

(Tarih..../..../......../) Alacaklı veya vekilinin imzası

(Mahkeme kararından sonra)

.................................TAPU SİCİL MUHAFIZLIĞINA

Paydaşı bulunduğumuz ve tapuda ....... ili .............. ilçesi ................ mahallesi 
................ sokakta ............ ada ve...........parsel üzerinde;aynı anagayrimenkulün
.......nolu bağımsız bölüm maliki bulunan ................... ........................ (borçlu 
kat malikinin adı-soyadı ve adresi yazılır). ........................... genel giderlerden payına
düşen ........................TL.yi .........................sulh hukuk mahkemesinin
.................tarih ve..................sayılı kararına rağmen ödememiştir.

Mahkeme kararı dikkate alınarak,borçlu bulunan kat malikinin tapu kütüğünde kayıtlı bağımsız bölümü üzerinde borç tutarı olan......................TL.miktarında diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkının tescil edilmesini,bu durumun borçluya duyurulmasını arz ederim.

(Tarih...../..../..........)
Yönetici 
(Adı-Soyadı,İmza)
ADRES: ...................................... ....................................


EKLER:
1-Yöneticiliğin tevsikine ilişkin belge.
2-Yönetim planı.
3-Mahkeme kararı.

 Kanun No. 5711 Kabul Tarihi: 14/11/2007

MADDE 1- 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununun 3 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır. 

Kat irtifakı arsa payına bağlı bir irtifak çeşidi olup, yapı kullanma izin belgesi alındıktan sonra arsanın malikinin veya kat irtifakına sahip ortak maliklerin veya bunlardan birinin tapu idaresine yapacağı istem üzerine, bu Kanunda gösterilen şartlar uyarınca, kat mülkiyetine çevrilir." 

MADDE 2- 634 sayılı Kanunun 4 üncü maddesinin birinci fıkrasının (a) bendine, "Temeller ve ana duvarlar," ibaresinden sonra gelmek üzere "taşıyıcı sistemi oluşturan kiriş, kolon ve perde duvarlar ile taşıyıcı sistemin parçası diğer elemanlar," ibaresi eklenmiştir. 

MADDE 3- 634 sayılı Kanunun 10 uncu maddesinin üçüncü fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir. 

"Kat mülkiyeti kurulurken aynı katta birbirine bitişik bulunan aynı nevideki birden fazla bağımsız bölüm veya bir yapının otel, iş veya ticaret yeri gibi iktisadî açıdan veya kullanma bakımından bütünlük arz eden birden çok katı veya bölümü, kat mülkiyeti kütüğüne tek bağımsız bölüm olarak tescil edilebilir. Böyle bir tescilin yapılabilmesi için, buna uygun değişiklik projesinin ve yapı kullanma izin belgesinin Tapu Sicil Müdürlüğüne verilmiş olması gereklidir." 

"Gelirinin ortak giderlere harcanması için veya başka bir amaçla ortak yararlanmaya tahsis edilen bağımsız bölümlerin malik hanesine, bunlardan yararlanan "bağımsız bölümlerin numaraları" yazılmak suretiyle kat mülkiyeti kütüğüne tescil edilir. Bu husus bağımsız bölümlerin beyanlar hanesinde gösterilir." 

MADDE 4- 634 sayılı Kanunun 11 inci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"MADDE 11- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğüne göre tutulacak kat mülkiyeti kütüğüne tescil olunur. Bu Kanunda aksine hüküm olmadıkça, tescille ilgili genel hükümler, kat mülkiyeti kütüğüne yapılacak tescillerde de uygulanır. 

Henüz kadastrosu yapılmamış olan yerlerde kat mülkiyeti ve kat irtifakı, Tapu Sicili Tüzüğündeki formüle göre, ayrıca tutulacak Kat Mülkiyeti Zabıt Defterine tescil olunur." 

MADDE 5- 634 sayılı Kanunun 12 nci maddesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"MADDE 12- Kat mülkiyetinin kurulması için, anagayrimenkulün kat mülkiyetine çevrilmesi hususunda o gayrimenkulün maliki veya bütün paydaşlarının aşağıda yazılı belgeler ile birlikte tapu idaresinde istemde bulunması gerekir: 

a) Anagayrimenkulde, yapı veya yapıların dış cepheler ve iç taksimatı bağımsız bölüm, eklenti, ortak yerlerinin ölçüleri ve bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle oranlı arsa payları ve bağımsız bölümlerin yapı inşaat alanı da açıkça gösterilmek suretiyle, proje müellifi mimar tarafından yapılan ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanan, yetkili kamu kurum ve kuruluşlarınca onaylanan mimarî proje ve birden çok yapılarda yerleşimlerini gösteren vaziyet plânı ile yapı kullanma izin belgesi. 

b) Bağımsız bölümlerin kullanılış tarzına, birden çok yapının varlığı halinde bu yapıların özelliğine göre 28 inci maddedeki esaslar çerçevesinde hazırlanmış, kat mülkiyetini kuran malik veya malikler tarafından imzalanmış bir yönetim plânı. 

c) Her bağımsız bölümün arsa payını, kat, daire, iş bürosu gibi nevini ve bunların birden başlayıp sıra ile giden numarasını, varsa eklentisini gösteren ve anagayrimenkulün maliki veya bütün paydaşları tarafından imzalanmış noterden tasdikli liste." 

MADDE 6- 634 sayılı Kanunun 13 üncü maddesinin ikinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Sözleşme düzenlenince kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesinde kat irtifakının kayıtlı olduğu kat mülkiyeti kütüğü sayfasındaki, doğrudan doğruya kat mülkiyetinin kurulması halinde ise anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu tapu kütüğü sayfasındaki mülkiyet hanesine "Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine çevrilmiştir." ibaresi yazılarak, sayfa anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları dışındaki işlemlere kapatılır ve kat mülkiyetine konu olan her bağımsız bölüm, kat mülkiyeti kütüğünün ayrı bir sayfasına o bölüme bağlı arsa payı ve anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütükteki pafta, ada, parsel, defter ve sayfa numaraları gösterilmek suretiyle tescil edilir; anagayrimenkulün kayıtlı bulunduğu genel kütük sayfasına da, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki defter ve sayfa numaraları işlenmek suretiyle, kütükler arasında bağlantı sağlanır. 

Anagayrimenkulün sayfasında evvelce mevcut olan haklara ait sicil kaydı, irtifak hakları hariç, bağımsız bölümlerin kat mülkiyeti kütüğündeki sayfasına geçirilir. Anagayrimenkulün mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrilmesinden sonra, anagayrimenkulün leh ve aleyhine tesis edilecek irtifak hakları da anagayrimenkulün tapu kütüğü sayfasına tescil edilir ve kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir." 

MADDE 7- 634 sayılı Kanunun 14 üncü maddesinin birinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiş ve maddeye aşağıdaki fıkra eklenmiştir. 

"Henüz yapı yapılmamış veya yapısı tamamlanmamış bir arsa üzerinde kat irtifakının kurulması ve tapu siciline tescil edilmesi için o arsanın malikinin veya bütün paydaşlarının buna ait istem ile birlikte 12 nci maddenin (a) bendine uygun olarak düzenlenen proje ve plân, (b) bendindeki yönetim plânı ile (c) bendindeki listeyi tapu idaresine vermeleri lazımdır. Kat mülkiyetine geçişte ayrıca yönetim plânı istenmez." 

"Yapıları tamamlanmış olan kat irtifaklı anagayrimenkulde, yapı kullanma izin belgesinin alındığı tarihten itibaren bir yıl içinde kat mülkiyetine geçilmesi zorunludur. Belirtilen süre içinde kat irtifak hakkı sahiplerinden birinin veya varsa yöneticinin yazılı uyarısına rağmen, kat mülkiyetinin kurulması için tapu idaresine verilmesi gereken 12 nci maddede yazılı belgelerden eksik olanları tamamlamaktan veya imzalanması gerekenleri imzalamaktan kaçınan kat irtifak hakkı sahiplerinden her birine, kendine ait her bağımsız bölüm için, anagayrimenkul belediye sınırları içinde ise belediye, belediye sınırları dışında ise mülkî amir tarafından bin Türk Lirası idarî para cezası verilir." 

MADDE 8- 634 sayılı Kanunun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması halinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir."

MADDE 9- 634 sayılı Kanunun 20 nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendinde yer alan "koruma" ibaresinden sonra gelmek üzere ", güçlendirme" ibaresi eklenmiş ve ikinci fıkrasında yer alan "yüzde on" ibaresi "yüzde beş" olarak değiştirilmiştir. 

MADDE 10- 634 sayılı Kanunun 22 nci maddesinin ikinci fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"4721 sayılı Türk Medenî Kanununun 893 üncü maddesinin son fıkrası hükmü burada da uygulanır." 

MADDE 11- 634 sayılı Kanunun 23 üncü maddesinin birinci fıkrasına "tesislerin yeniden yapılması" ibaresinden sonra gelmek üzere "ile yapı güvenliğiyle ilgili olarak yapılması gerekli görülen teknik incelemeler" ibaresi eklenmiştir. 

MADDE 12- 634 sayılı Kanunun 25 inci maddesinin ikinci ve dördüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır. Bu karara rağmen kat maliklerinden bir kısmı bu davayı açmak istemezse, davayı öteki kat malikleri açar ve hâkim hüküm vermeden önce devir bedelinin ileride hak sahibine ödenmek üzere bankada üçer aylık vadeli hesaba yatırılması ve makbuzunun ibrazı için davacılara resen belirleyeceği uygun bir süre verir. Devir bedelinin süresi içinde yatırıldığına ilişkin belge ibraz edildiğinde ve davanın kabulü halinde hâkim, davalının bağımsız bölümünün mülkiyetinin davayı açmış olan kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesine ve devir bedelinin işlemiş faiziyle birlikte davalıya ödenmesine karar verir." 

"Bu maddedeki dava hakkı, devir konusunda kat maliklerince alınan dava açma kararının öğrenilmesi tarihinden başlayarak altı ay ve her halde dava hakkının doğumundan başlayarak beş yıl içinde kullanılmazsa veya dava sebebi ortadan kalkmışsa düşer." 

MADDE 13- 634 sayılı Kanunun 26 ncı maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Kat irtifakı sahiplerinden biri kendine düşen borçları, noter aracılığıyla yapılan ihtara rağmen, bu ihtar tarihinden başlayarak iki ay içinde yerine getirmezse diğerlerinin yazılı istemi üzerine hâkim, onun arsa payının ve kat irtifakının hükme en yakın tarihteki değeri karşılığında, öteki paydaşlara, arsa payları oranında devrine karar verir." 

MADDE 14- 634 sayılı Kanunun 29 uncu maddesinin birinci ve üçüncü fıkralarına aşağıdaki cümleler eklenmiştir. 

"Toplu yapılarda ise kurullar, en geç iki yılda bir defadan az olmamak üzere yönetim plânlarında gösterilen zamanlarda, böyle bir zaman gösterilmemişse, ikinci takvim yılının ilk ayı içinde toplanır.” 

“İlk toplantı ile ikinci toplantı arasında bırakılacak zaman yedi günden az olamaz.” 

MADDE 15- 634 sayılı Kanunun 30 uncu maddesinin ikinci fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması halinde, ikinci toplantı, en geç onbeş gün sonra yapılır. Bu toplantıda karar yeter sayısı, katılanların salt çoğunluğudur.” 

MADDE 16- 634 sayılı Kanunun 31 inci maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Kat maliklerinden biri, oyunu yetkili vekil eliyle kullanabilir. Bir kişi, oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir." 

MADDE 17- 634 sayılı Kanunun 33 üncü maddesinin birinci ve üçüncü fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir." 

"Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır." 

MADDE 18- 634 sayılı Kanunun 34 üncü maddesinin son fıkrası aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir." 

MADDE 19- 634 sayılı Kanunun 38 inci maddesine aşağıdaki fıkra eklenmiştir. 

"Kat malikleri kurulu, ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulu kararlarının iptaline ilişkin davalar, kat maliklerini temsilen yöneticiye, toplu yapılarda ise ada temsilciler kurulu veya toplu yapı temsilciler kurulunca seçilen yöneticiye husumet yöneltilmesi suretiyle açılabilir. Yönetici, açılan davayı bütün kat maliklerine ve ada veya toplu yapı temsilciler kuruluna duyurur. Kurul kararının iptali halinde bu konudaki yargılama giderleri ortak giderlerden karşılanır."

MADDE 20- 634 sayılı Kanunun 47 nci maddesinin dördüncü fıkrasının son cümlesi aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilir." 

MADDE 21- 634 sayılı Kanunun 54 üncü maddesinin birinci ve ikinci fıkraları aşağıdaki şekilde değiştirilmiştir. 

"İmar Kanunu hükümlerine göre ortaklaştırma halinde, ortaklaştırılan gayrimenkuller arasında kat mülkiyetine tâbi gayrimenkul varsa ve ortaklaştırma, 9/11/1985 tarihinden önce ise 6785 sayılı İmar Kanununun 46 ncı maddesi, bu tarihten sonra ise 3194 sayılı İmar Kanununun 16 ncı maddesi gereğince ortaklığın giderilmesi hususunda bütün malikler anlaştıkları takdirde, ortaklığın giderilmesi bu anlaşma hükümlerine göre yapılır. 

Böyle bir anlaşmaya varılamazsa, her gayrimenkulün ortaklaştırmadan önceki geçer değerleri, birinci fıkrada sözü geçen madde hükümlerine göre ortaklığı gidermekle görevli sulh mahkemesince ayrı ayrı takdir edilerek, bunlara Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan üretici fiyat endeksi uygulanmak suretiyle her bir gayrimenkulün hükme en yakın tarih itibarıyla ulaştığı değerleri tespit edildikten sonra, bunlardan değeri en fazla olan gayrimenkulün malikine, öteki gayrimenkulleri bu değerle satın almasını teklife karar verilir ve bu teklif kabul edilip bedel ödenince ortaklık giderilmiş olur." 

MADDE 22- 634 sayılı Kanuna 65 inci maddeden sonra gelmek üzere "Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler" başlıklı "Dokuzuncu Bölüm" altında aşağıdaki maddeler eklenmiş, mevcut 66 ve 67 nci maddeler, 75 ve 76 ncı maddeler olarak teselsül ettirilmiştir. 

"DOKUZUNCU BÖLÜM 

Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler 

Kapsam 

MADDE 66- Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder. 

Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz. 

Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir. 

Ortak yerler 

MADDE 67- Toplu yapı kapsamında olup, bütünüyle bu kapsamdaki bağımsız bölümlerin ortak kullanma ve faydalanmasına tahsis edilmiş bulunan parsellerin malik hanesine, tahsis edildikleri toplu yapı kapsamındaki diğer parsellerin ada, parsel, blok ve bağımsız bölüm numaraları gösterilmek suretiyle tapu siciline kaydedilir ve bu suretle tahsis edildikleri parsellerde bulunan bağımsız bölümlerin ortak yeri olur. 

Toplu yapı kapsamında bulunan birden çok yapının ortak sosyal ve alt yapı tesisleri bulundukları parsel veya yapıya bakılmaksızın, tahsis edildikleri bağımsız bölümlerin ortak yeri sayılır. 

Vaziyet plân ve projeleri 

MADDE 68- Toplu yapılarda; yapıların konumları, ortak nitelikteki yerler ve tesisler, bunların kullanılış amaç ve şekilleri, toplu yapı kapsamındaki parsel veya parsellerin tamamını kapsayacak şekilde, bir bütün olarak ilgili makamlarca onaylanmış imar plânı hükümlerine uygun olarak hazırlanmış vaziyet plânında ve projelerde belirtilir. 

Kamuya ayrılan yerlerin düzenlenmesi, işletilmesi ve bakımı, bu konuda yetkili kamu kurumu ile mutabakat sağlanması hâlinde, kamunun kullanımını kısıtlamamak şartıyla toplu yapı yönetimince üstlenilebilir. 

Toplu yapı uygulamasında, kat mülkiyetinin ve kat irtifakının tesisine, aranacak belgelere, tapuda yapılacak işlemlere ilişkin hususlar, Bayındırlık ve İskân Bakanlığınca hazırlanacak bir yönetmelikle düzenlenir. 

Yönetim 

MADDE 69- Toplu yapı kapsamında bulunan parsel ve parsellerdeki birden çok bağımsız bölümü kapsayan ana yapıda ortak yerleri bulunan blok yapıların her biri, kendi sorunlarına ve yalnız o bloğa ait ortak yerlere ilişkin olarak, o blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan blok kat malikleri kurulunca yönetilir. Bir parselde blok niteliğinde olmayan yapılar varsa veya bu nitelikteki yapılarla blok yapılar aynı parselde yer alıyorsa, kendi sorunlarına ve o parsele ait ortak yerlere ilişkin olarak, o parselde bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan kat malikleri kurulunca yönetilir. Yönetim plânında blokların ve blok niteliğinde olmayan yapıların idare tarzı ayrıca belirtilir. 

Bir adada birden çok parsel yer alıyorsa, adayı oluşturan parsellere ait ortak yerler, o adada bulunan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan ada kat malikleri kurulunca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında ada temsilciler kuruluna verilebilir. Yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, ada temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız

KAPICI , KALORİFERCİ ÇALIŞMA TALİMATI :
(Konut kapıcıları tüzüğünün 3/g maddesi uyarınca düzenlenmiştir. Ana taşınmazın girişinde ilan panosunda devamlı asılı bulundurulması gerekmektedir.) 

...........................Apartmanı kat malikleri adına yönetici............................................. kapıcı.......... ................................arasında yapılan ,kapıcılık sözleşmesi, hükümleri dikkate alınarak Kat mülkiyeti kanunu,iş kanunu, konut kapıcıları tüzüğü ve diğer mevzuat hükümleri çerçevesinde kapıcının çalışma koşulları ve görevleri bu talimatta belirtilmiştir. 

1- Kapıcı ;kat maliklerinin birlikte konut olarak kullandıkları gayrimenkulün müşterek yerlerinin,müştemilatının temizliğini yapmak ve temiz bulundurmak,ortak yerlerin genel anlamda gözetimini sağlamak ve nezaret etmek,çöpleri toplamak,bahçenin bakım ve sulama işlerini ve alış-veriş işlerini yapmakla görevlidir. 

2- Kış aylarında;kalorifer yakılması ve kaloriferin yanık tutulması öncelikler yapılır.Diğer servisler bir sıra dahilinde aşağıdaki şekilde yerine getirilir. 

Her sabah ve akşam belirlenen zamanda günlük gazete ve ekmek servisi yapmak. 

Her sabah ve akşam servisinde üçyüz metreye kadar civardaki bakkal,manav ve bir başka iş yerinden teamülün gerektirdiği şekilde alış-veriş ihtiyaçlarını görmek. 

Her işgünü çöpleri belirtilen saatlerde toplamak. 

Apartman merdiven ve merdiven demirleri,sahanlıklar ve asansörü yaz aylarında haftada iki defa,kış sezonunda ise haftada bir defa paspaslayıp temizlemek. 

Apartmanın ortak yerleri niteliğindeki kısımlarını ;sığınak ve apartmanın bahçesinin temziliğini yapmak ve temiz bulundurmak. 

Binanın kalorifer kazanını yakmak,yeterli ısıyı temin etmek.Kalorifer yakıtını kalorifer dairesine aktarmak ve gerektikçe kazan temizliği yapmak. 

3- Kapıcı,hastalık ve ölüm gibi istisnai durumlarda,kat maliklerinin makul isteklerini yerine getirmekle de ayrıca, yükümlüdür r.

4- Kapıcıya;gördüğü işlerin karşılığı olarak aylık brüt ............................TL.ücret ile ramazan ve kurban bayramlarında yarımşar maaş(1/2 maaş) tutarında iki kez ikramiye ödenecektir. 

5- Kapıcıya;kaloriferli kapıcı dairesi tahsis edilir. Depozitoları ilgili idarelere kapıcı tarafından yatırılmak suretiyle,elektrik ve su giderleri kendisi tarafından ödenecektir. 

6- Fazla çalışma günleri ve fazla çalışma saati,kat malikleri kurulunca veya yönetici tarafından gerektiğinde bildirilir. 

7- Ücret,her ayın beşinci günü ve işyerinde yönetici tarafından ödenir.ücretin ödenmesinde iş yasasının 30.maddesi gereğince hareket olunur. 

8- Kapıcının aşağıdaki hallerde bir yevmiyesi,tekerrürü halinde ise duruma göre iki ila üç yevmiyesi kesilir. 

Kapıcının yapmakla ödevli bulunduğu görevleri kendisine hatırlatıldığı halde yapmaması,bir yevmiye kesimi,tekerrürü halinde iki yevmiye kesimi yapılır. 

Kapıcının yöneticiden izin almaksızın veya haklı bir sebebe dayanmaksızın görevine bir gün gelmemesi halinde,iki yevmiye kesimi yapılır. 

Kapıcının (2) fıkrasında belirtilen devamsızlığı bir aylık süre içinde tekrar etmesi halinde ikinci devamsızlığında üç yevmiyesi kesilir. 

Kapıcının ücret kesintisi cezasını gerektiren davranışı,şayet aynı zamanda iş yasasının 17.maddesinin ll.bendinde yazılı hallerden biri şeklinde ise,yukarıdaki hükümler,işverenin kapıcılık sözleşmesini bildirimsiz ve tazminatsız olarak bozma hakkını kullanmasına engel teşkil etmez. 

9- Kapıcı,Pazar günleri dışında 7.5 saat hesabı ile haftada 45 saat çalışmaya mecburdur.Kanunen mümkün bulunan ve yönetici tarafından lüzum gösterilen fazla çalışmalar buna dahil değildir. 

10- Günlük iş süresi aşağıda tesbit olunmuştur. 

06.30 - 09.30 (3saat çalışma) 

09.30 - 13.00 (Ara dinlenmesi) 

13.00 -14.30 (1.5 saat çalışma) 

14.30 - 18.00 (Ara dinlenmesi) 

18.00 - 21.00 (3 saat çalışma) 

11- Kapıcı, iş saatlerinden sayılmayan ara dinlenmelerinde tamamen serbesttir. Kapıcı,ara dinlenmelerinde kat malikleri veya yerlerine kaim kişilere hizmet görmek zorunda değildir. Buna rağmen kendiliğinden böyle bir çalışmada bulunduğu takdirde fazla mesai yaptığını iddia edemez. 

12- Kat malikleri kurulu veya onlar adına yönetici,yukarıda belirtilen çalışma saatlerinin başlama ve bitme zamanlarını bir hafta önce bildirmek kaydıyla değiştirebilir. 

13- Yönetici,kapıcıyı genel tatil ve ulusal bayram günlerinde çalıştırıp, çalıştırmamak ta serbesttir.Kapıcı genel tatil günlerinde çalıştırıldığı takdirde bu günlerin üçreti % 100 zamlı ödenir.Kapıcı bu gÃünlerde çalışmamazlık edemez. 
Ulusal bayram ve genel tatil günleri sırasıyla aşağıda belirtilmiştir. 

1 Ocak yılbaşı günü 
23 Nisan günü 
19 Mayıs günü 
30 Ağustos günü 
28 Ekim öğleden sonra ve 29 Ekim günü(Ulusal bayram) 
Ramazan bayramı 3,5 gün(Arefe günleri dahil) 
Kurban bayramı 4,5 gün(Arefe günleri dahil) 

14- Alış-veriş işleri diğer işlere göre öncelikle yerine getirilir. Çöp toplama işi akşam, bahçe sulama işleri ise sabah ve akşam saatlerinde yapılacaktır. 

15- Kapıcı kişisel ihtiyaçlarını olabildiğince ara dinlenmeleri sırasında yerine getirir. 

16- Kapıcı,1475 sayılı iş yasasında belirtilen süre dahilinde yöneticinin belirteceği tarihte,yıllık ücretli izin kullanır. 

17- Yukarıda belirtilen işler,çalışma saatleri içerisinde ancak kapıcı tarafından yerine getirilecektir. 

18- Kapıcı görevi ilgili konularda apartman sakinleriyle hiçbir şekilde muhatap olmayacaktır.Her türlü konuda ilgili yönetici ile temas kurarak işlerini sağlıklı bir şekilde yürütülecektir

19-Kapıcı kalorifer dairesinden ve kendisine zimmetle teslim edilen alet ve edavattan sorumlu olup kendisine verilen sarf malzemelerini titiz bir şekilde kullanmakla mükelleftir.Bunlara açık bir ihmali neticesinde zarar verdiği takdirde zarar ödetilir. 

20 -Kapıcı genel olarak kaba,haşin ve çirkin sözlerden kaçınır,özel olarakta apartmanda oturanlara karşı mutad saygıdan ayrılmamaya dikkat eder. Yönetici;kat malikleri ve kiracılarında kapıcıya ve aile mensuplarına karşı iyi muamele göstermeleri için gerekli çabayı harcar.

(...../..../200..) 

YÖNETİCİ : AdI soyadı - İmza 
KAPICI-KALORİFERCİ Adı soyadı - İmza

Kanun Numarası : 6570
Kabul Tarihi : 18/5/1955
Yayımlandığı R. Gazete : Tarih: 27/5/1955 Sayı: 9013
Yayımlandığı Düstur : Tertip: 3 Cilt: 36 Sayfa:1469

Madde 1 - Belediye teşkilatı olan yerlerle, iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin (Musakkaf olmıyanları hariç) kiralanmalarında kiralıyanla kiracı arasındaki hukuki münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna ay-kırı olmayan hükümleri tatbik olunur.
Mabetler kiraya verilemez ve ibadethane haricinde hiçbir iş için de kullanılamaz.

Madde 2 - 3 - (İptal: Ana.Mah. nin 26/3/1963 tarih ve E. 1963/3, K. 1963/67sayılı kararı ile.)

Madde 4 - Mobilyalı olarak kiraya verilen gayrimenkulerin, bu kanuna göre taayyün eden yıllık kira bellerine mobilya için belediye encümenlerince takdir edilen kıymetin yüzde yirmisinden fazla zam yapılamaz. Şu kadar ki bu suretle zam olunacak miktar kira bedelinin yıllık tutarını geçemez.
Kira müddetinin hitamından bir ay evvel yazı ile haber vermek şartiyle kiralayan mobilyalarını kısmen veya tamamen geri alabilir. Bu takdirde mobilyalar için yapılan zam nispetinde kiradan indirme yapılır.

Madde 5 - Kaloriferli gayrimenkullerde mahrukat fiyatlarındaki değişikliklerin kira bedellerine inikası nispeti hükümetçe tesbit ve ilan olunur.

Madde 6 - Kısmen mesken olarak kısmen de meskenden gayrı bir şekilde kullanılmak üzere kiralanmış bulunan veya tamamen mesken olarak kullanılmak üzere kiralanmış iken fiilen meskenden gayrı surette kullanılan gayrimenkullerin kira bedelleri zam bakımından mesken olmayan yerlere ait hükümlere tabidir.

Madde 7 - Kira şartlarına ve Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümlerine riayet edilse bile aşağıdaki yazılı hallerde kiralayan
a) Kiracı tarafından gayrimenkulün tahliye edileceği yazı ile bildirilmiş olmasına rağmen tahliye edilmezse icra dairesine müracaatla tahliye istiyebileceği gibi,
b) Gayrimenkulü kendisi veya eşi veya çocukları için mesken olarak kullanm ihtiyacında kalırsa kira akdinin hitamında,
c) Gayrimenkulü kendisinin veya eşinin veya çocuklarının bir meslek veya sanatı bizzat icra etmesi için kullanma ihtiyacında ise kira akdinin hitamında,
ç) Gayrimenkulü yeniden inşa veya imar maksadiyle esaslı bir surette tamir,tevsi veya tadil için ve ameliye esnasında içinde ikamet veya iştigal mümkün olmadığı fennen anlaşıldığı takdirde kira akdinin hitamında,

d) Gayrimenkulü Medeni Kanun hükümlerine göre iktisabeden kimse kendisi veya eşi veya çocukları için tamamen veya kısmen mesken olarak ve yine kendisi veya eşi veya çocukları için bir meslek veya sanatın bizzat icrası maksadiyle iş yeri olarak kullanma ihtiyacında ise iktisap tarihinden itibaren bir ay zarfında kiracıyı keyfiyetten ihtarname ile haberdar etmek şartiyle altı ay sonra,
e) Kira bedelini vaktinde ödememelerinden dolayı haklı olarak bir yıl içinde kendilerine iki defa yazılı ihtar yapılan kiracılar aleyhine, ayrıca ihtara hacet kalmaksızın, kira müddettinin hitamında,tahliye davası açabilirler.
Aynı şehir veya belediye hudutları içinde kendisinin veya birlikte yaşadığı eşinin uhdesinde kayıtlı oturabileceği meskeni bulunan kimse, kirada oturduğu yeri, malikin isteği üzerine tahliye etmeye mecburdur.

Madde 8 - Bu kanunla Borçlar Kanununda gösterilen haller dışındaki sebeplerle açılacak tahliye davaları, mukavelelerde aksine şart bulunsa dahi mesmu olmaz.

Madde 9 - Kira mukavelelerinde; bu Kanunun kira bedellerinin tayinine mütaalik hususlar müstesna kiracı aleyhine değişiklik yapılamaz.

Madde 10 - (Mülga: 30/4/1973-1711/3 md.)

Madde 11 - Kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecurutahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdirde sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır.

Madde 12 - Kiracı, mukavelede hilafına sarahat olmadıkça, kiralanan yeri kısmen veya tamamen başkasına kiralayamaz yahut istifade hakkını veya mukavelesini başkasına devredemez veyahut kendisi gayrimenkulü bırakmış olduğu halde hiç bir sebeple bu yeri kısmen veya tamamen başkalarına işgal ettiremez.
Kira akdinin esas gayesi itibariyle başkalarına kiralanması lazım ve mütat olan (Otel, pansiyon, talebe yurdu ve benzerleri) gayrimenkuller bütün gayrimenkulün devri veya kiralanması hali müstesna olmak üzere yukardaki fıkra hükmüne tabi değildir.
Bu maddenin birinci fıkrası hükmüne riayet etmeyerek bir gayrimenkule kiracı
veya devir alan sıfatiyle girenler veya bu gayrimenkulü işgal edenler hakkında
hiç bir ihtara hacet kalmaksızın sulh mahkemelerinde tahliye davası açılabilir.
Fuzuli şagiller hakkında 5917 sayılı kanun hükümlerinin tatbikı da istenebilir.

Madde 13 - Kira mukavelelerinin ve Borçlar Kanununun bu kanuna mugayir olmayan vecibelerine kiracılar veya ortaklariyle sanat, meslek ve ihtısasları dolayısiyle aynı meslek veya sanatı idame ettirecek olan mirasçıları ve meskenlerde ölen kiracı ile birlikte ikamet edenler tarafından tamamen riayet edildiği müddetçe bu kanunun yürürlükten kaldırılmasından üç ay sonraya kadar aleyhlerine tahliye davası açılamaz.

Madde 14 - 2490 sayılı Artırma, Eksiltme ve İhale Kanununa tabi olarak kiraya verilen gayrimenkuller hakkında da bu kanun hükümleri tatbik olunur.

Madde 15 - Kiralayan 7 nci maddenin b, c, d bentlerinde yazılı sebeplerden dolayı tahliye ettirdiği gayrimenkulü mücbir sebep olmaksızın üç sene müddetle eski kiracısından başkasına kiralayamaz.ç fıkrasına göre tahliye edilen gayrimenkuller eski hali ile, mücbir sebepler olmadıkça üç sene müddetle başkasına kiraya verilemez.

ç fıkrasına istinaden tahliye edildikten sonra imar planına göre yeniden inşa veya esaslı şekilde tadil veya tevsi edilen gayrimenkullerin yeni hali ile ve yeni kira bedeli ile bir mesken veya bir ticarethane yerini eski kiracının kiralamağa tercih hakkı vardır. Bu hakkın, kiralayanın, yapacağı tebliğ tarihinden itibaren bir ay içinde kullanılması şarttır.
Bu maddeye göre tercih hakkı bertaraf edilmedikçe, gayrimenkul üç yıl müddetle başkasına kiralanamaz.

Madde 16 - Hava parası olarak veyahut her ne nam ve suretle olursa olsun bu kanuna göre taayyün eden kira bedelinden fazla para alanlar, bunlar namına hareket edenler veya bunlara tavassut edenlere 15 inci madde hükmüne aykırı hareket edenler hakkında altı aydan bir seneye kadar hapis ve üç yıllık kira bedeli tutarınca ağır para cezası hükmolunur. Mükerrirler hakkında bu cezalar bir misli artırılır.

Ek Madde 1 - (Ek: 23/1/1998 - 4331/1 md.)
Bu Kanunun yürürlüğe girdiği tarihe kadar, yangın, yer sarsıntısı, yer kay-
ması, fırtına, taşkın, sel gibi tabii afetler nedeniyle zarar gören mülkiyeti
veya idaresi Vakıflar Genel Müdürlüğüne ait vakıf taşınmazların onarım veya
restorasyonunu müteakip bir defaya mahsus olmak üzere afet öncesi kiracılarına
Devlet İhale Kanunu hükümleri uygulanmaksızın Vakıflar Genel Müdürlüğünce tespit
edilen rayiç kira bedeli ile kiracılık hakkı tanınabilir.

Muvakkat Madde 1 - Bu kanunun kira bedeline mütaallik hükümleri:
a) Milli Korunma Kanununa tabi olan gayrimenkuller için 1/6/1955 tarihinden,
b) Milli Korunma Kanununa tabi olmayıp da serbest kira ile kiralanmış olan kira akitleri gayrı muayyen müddete inkilabetmiş bulunan gayrimenkullerin kira bedelleri bu kanunun mer'iyete vazından itibaren geçecek altıncı ayı takibeden ay başından,
c) Milli Korunma Kanununa tabi olmaksızın, serbest kira ile kiralanmakta olup da mukavele müddetleri muayyen olan gayrimenkullerde kira akitlerinin hitamından itibaren,
ç) (Değişik: 9/1/1956 - 6634/1 md.) C fıkrasında yazılı gayrimenkullerden bir yıldan fazla müddetle mukaveleye bağlanmış olup da bu kanunun mer'iyete girdiği tarihte bir seneden fazla müddeti bulunanlar için 1/6/1956 tarihinden itibaren mer'idir.
Bu kanuna göre kiraya zam yapılması icap ettiği hallerde yapılacak zam nispetlerinden aşağı nispette zam yapılacağını veya hiç zam yapılmıyacağını kiralayan, kanunun mer'iyete girmesinden itibaren bir ay içinde yazı ile tebliğ etmediği taktirde mevzuubahis zamlar bu kanunun meri'yete girdiği tarihten bir ay sonra ve yukarıdaki tarihlerden başlamak üzere uygulanır. Bu takdirde kiracı bir aylık müddetin sonundan başlıyarak bir ay içinde mukavelenin feshini ihbar edebilir ve bu ihbardan itibaren iki ay içinde gayrimenkulü tahliyeye mecburdur. Tahliyeye kadar geçen müddetin kirası zammı ile birlikte ödenir.

Muvakkat Madde 2 - Bu kanunun 7 nci maddesinde yazılı tahliye davaları
bakımından:
a) Milli Korunma Kanununa tabi olan gayrimenkullerin kira mukaveleleri
31/5/1955 tarihinde,
b) Milli Korunma Kanununa tabi olmayıp da serbest kira ile kiralanmakta
olan ve kira mukaveleleri gayri muayyen müddete inkilabetmiş bulunan gayrimen-
kullerin kira mukaveleleri ise bu kanunun mer'iyete vazı tarihinden itibaren
geçecek altıncı ayın sonunda hitama ermiş addolunur.
Bu tarihlerden itibaren bir ay zarfında dava açılmadığı takdirde mukavele-
lerin hitam müddetleri beklenmesi zaruridir.

Geçici Madde 3 - (11/10/1983 - 2912/1 md. ile gelen geçici md. hükmü olup
madde numarası teselsül ettirilmiştir.)
T.C. Emekli Sandığı, Sosyal Sigortalar Kurumu, Esnaf ve Sanatkarlar ve Diğer Bağımsız Çalışanlar Sosyal Sigortalar Kurumu (BAĞ - KUR), Türkiye Kızılay Derneği, Türk Hava Kurumu, Darülaceze Müdürlüğü, Darüşşafaka Cemiyeti ve bağlısı vakıflar, mazbut ve mülhak vakıflar ile Vakıflar Genel Müdürlüğü, Verem Savaş ve Kanserle Savaş dernekleri adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer.
Bu süre içinde yukarıdaki Kurumlar veya bunların kira işlerini yürüten iştiraklerince rayiç veya emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar üzerinden kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır.
(Değişik: 30/5/1984 - 3012/1 md.) Teklif edilen yeni bedele, kiralayan ve kiracılarca sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. 30 günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin, tahliyeleri icra memurluğundan istenir.

Geçici Madde 4 - (15/1/1985 - 3151/1 md. ile gelen geçici md. hükmü olup madde numarası teselsül ettirilmiştir.)
Belediyeler ve özel İdareler ile Beden Terbiyesi Genel Müdürlüğü adına kayıtlı veya bunların kamu kuruluşları veya kamu yararına çalışan derneklerle müştereken sahip bulundukları gayrimenkullere (vasiyet edilenler dahil) ilişkin kira sözleşmeleri bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren altı ay sonra sona erer.
Bu süre içinde yukarıdaki kurumlar ve bunların kira işlerini yürüten iştiraklerince rayiç ve emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartlar tespit edilerek kiracıya tebliğ edilir. Eski kiracının birinci fıkrada belirtilen altı ayı takip eden 30 gün içinde yeni kira bedeli ve şartlar üzerinde kira mukavelesi yapmaya hakkı vardır.
Teklif edilen yeni bedele ve şartlara kiracılarca sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz olunabilir. Otuz günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyenlerin tahliyeleri icra memurluğundan istenir.
İtiraz süresi içinde, belirlenen kira bedeline karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz vaki olduğunda kiracı, dava sonuna kadar kurum ve kuruluşlarca tesbit edilen kirayı aylık olarak öder ve tahliye edilemez. Sulh hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun olarak kira bedeli tesbit olunur. Mahkeme kararına göre kiracı lehine fark olduğu takdirde bu miktar ileriki aylık kiralara mahsup edilir.
Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi olarak resmi dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, Ticaret Odası temsilcisinden ve bir de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer.
Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece tesbit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir.Bu davalar ivedilikle görülür.

Geçici Madde 5 - (Ek: 1/12/1993-3917/7 md.) Sosyal Sigortalar Kurumu ile Esnaf ve Sanatkarlar ve Diğer Bağımsız Çalışanlar Sosyal Sigortalar Kurumunun sahibi veya ortağı bulunduğu gayrimenkuller için 1.1.1993 tarihinden önce 22.4.1926 tarih ve 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 18.5.1955 tarih ve 6570 sayılı
Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna göre yapılmış olan kira sözleşmeleri, sözleşmelerin bitim tarihinden itibaren üç ay sonra, işletme hakkının devrine ilişkin sözleşmeler ise bu Kanunun yürürlük tarihinden itibaren üç ay sonra sona erer.
Kurumlarca, bu süre içinde rayiç bedel veya emsal bedele uygun olarak yeni kira bedeli ve şartları tespit edilerek kiracıya tebliğ olunur. Eski kiracının,birinci fıkrada belirtilen üç ayı takip eden (30) gün içinde yeni kira bedeli ve şartları üzerinden 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun hükümlerine göre kira sözleşmesi yapmaya veya teklif edilen yeni kira bedeline sulh hukuk mahkemeleri nezdinde itiraz etmeye hakkı vardır. 30 günlük süre içinde itiraz ve rüçhan hakkını kullanmayan ve gayrimenkulü tahliye etmeyen kiracıların
tahliyesi ilgili icra memurluğunca sağlanır.
Belirlenen kira bedeline karşı süresi içinde dava açılması halinde, davasonucuna kadar Kurumlarca tespit edilen yeni kira bedeli üzerinden ödeme yapılır. Dava sonucunda belirlenen kira bedeline göre; kiracı lehine doğacak farklar takip eden aylara ait kira bedelinden mahsup edilir.
Kira bedellerinin tespitine ilişkin davalarda, toptan eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri dikkate alınmaz.
Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde, mahkemece tespit edilen kira bedeline göre kiracının 22.4.1926 tarih ve 818 sayılı Borçlar Kanunu ile 18.5.1955 tarih ve 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında
Kanuna göre yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı vardır. Bu süre içinde sözleşme yapmayan ve varsa birikmiş kira farklarını ödemeyen kiracının tahliyesi ilgili
İcra Memurluğundan talep edilir.
Bu şekilde tespit edilen yeni kira bedelleri, yılda bir defa Devlet İstatistik Enstitüsü tüketici fiyat endeksindeki artış oranından az olmamak üzererayiç veya emsal değere yükseltilir.
Birinci fıkrada belirtilen kurumların kamu kuruluşlarına kiralanmış bulunan
gayrimenkulleri hakkında da yukarıdaki hükümler uygulanır.

Geçici Madde 6 - (Ek: 23/1/1998 - 4331/2 md.)
Vakıflar Genel Müdürlüğünün mazbut ve mülhak, vakıflara ait gayrimenkullere
ilişkin kira sözleşmeleri bu maddenin yürürlük tarihinden itibaren üç ay sonra
sona erer.
Bu süre içinde Vakıflar Genel Müdürlüğü ve mütevellilerince rayiç veya emsal
bedellere uygun olarak yeni kira bedeli ve şartları tespit edilerek kiracıya
tebliğ olunur, aynı zamanda bu bedel üzerinden gayrimenkulü kiralamak isteyen
üçüncü şahıslara uygun biçim ve yöntemlerle şartlar duyurulur.
İkinci fıkradaki şartları kabul eden ya da daha fazla bedel teklif eden
üçüncü şahısların varlığı halinde eski kiracıların en yüksek bedel üzerinden
birinci fıkrada belirtilen üç ayı takip eden otuz gün içinde yeni kira sözleş-
mesi yapmaya öncelikle hakları vardır.
Otuz günlük süre içinde kira sözleşmesi imzalayan ve gayrimenkulü de tahliye
etmeyen kiracının tahliyesi, bu sürenin bitiminden sonra Vakıflar Genel Müdürlü-
ğünün başvurusu üzerine başkaca tebligata gerek görülmeden mahalli mülki amir-
lerinin kararı ile bir hafta içinde boşalttırılır. İdare ve yargı organlarına
yapılacak başvurular, bu kararların yerine getirilmesini durdurmaz.
Belirtilen kira bedeline karşı süresi içinde dava açılması halinde, verilen
karar kesinleşinceye kadar Vakıflar Genel Müdürlüğünce tespit edilen yeni kira
bedeli üzerinden ödeme yapılır. Dava sonucuna göre belirlenen kira bedeline göre
kiracı lehine doğacak farklar, takip eden aylara ait kira bedellerinden mahsup
edilir.
Kira bedellerinin tespitine ilişkin davalarda ilk ve eski kiranın toptan
eşya fiyatlarındaki artış yüzdeleri nazara alınmaz.
Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece
tespit edilen kira bedeli üzerinden kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı
vardır.
Bu süre içinde sözleşme yapmayan ve varsa birikmiş kira farklarını ödemeyen
kiracının tahliyesi ilgili İcra Müdürlüğünden talep edilir.
Yeni sözleşme ile akdolunan kira bedelleri, müteakip kira dönemlerinde geçen
yılın aynı ayına göre Devlet İstatistik Enstitüsünce belirlenen 12 aylık Toptan
Eşya Fiyat Endekslerinden az olmamak üzere, rayiç veya emsal değer dikkate alı-
narak yükseltilir.

Madde 17 - Milli Korunma Kanununun 30 uncu maddesi ile 56 ncı maddesinin
VII nci bendi ve bu maddeleri tadil veya ilga eden kanunlar yürürlükten kaldı-
rılmıştır.

Madde 18 - Bu kanun 1/6/1955 tarihinden itibaren mer'idir.

Madde 19 - Bu kanunu icraya İcra Vekilleri Heyeti memurdur.

18/5/1955 TARİHLİ VE 6570 SAYILI KANUNA İŞLENEMEYEN
GEÇİCİ MADDELER:

1 - 9/1/1956 tarihli ve 6634 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde - 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları hakkındaki Kanunun muvakkat
1 inci maddesinin Ç fıkrasına müsteniden açılmış olup da halen derdest bulunan
davalar reddolunur. Bu husustaki ilamlar icra dairelerince infaz olunmıyarak
dosyaları muameleden kaldırılır.
Davaların reddi ve icra dosyalarının muameleden kaldırılmasından dolayı harc
ve resim alınmaz ve evvelce alınmış olan peşin harc ve resimler alakalılara iade
olunur.

2 - 30/5/1984 tarihli ve 3012 sayılı Kanunun geçici maddesi:
Geçici Madde - 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanuna 2912
sayılı Kanunla Eklenen Geçici Maddenin İkinci Fıkrasına göre yeni kira söz-
leşmesi yapmayanlardan gayrimenkulleri henüz tahliye etmeyenlerce bu Kanunun
yürürlüğe girdiği tarihten itibaren otuz gün içinde kiralayan kurum tarafından
belirlenen kira bedellerine karşı sulh hukuk mahkemesine itiraz vaki olduğunda
dava sonuna kadar kiracı, kurum ve kuruluşlarca tespit edilen kirayı aylık ola-
rak öder ve tahliye edilemez. Sulh hukuk mahkemesince rayiç ve emsale uygun
olarak kira bedeli tespit olunur. Tespit edilen kira bedeli 1 Mayıs 1984 tari-
hinden itibaren geçerli olup, karar ile kiracı lehine fark olduğu takdirde bu
miktar ileriki aylık kiralara mahsup edilir.
Görülecek davalarda ilk ve eski kiranın toptan eşya fiyatlarındaki artış
yüzdeleri bu tespitlerde nazara alınmaz. Mahkeme tespitte bilirkişi olarak resmi
dairelerce bildirilen teknik elemanlardan, ticaret odası temsilcisinden ve bir
de hukukçudan olmak üzere üç kişilik heyeti resen seçer.
Mahkeme kararının kesinleşmesinden başlayarak otuz gün içinde mahkemece
tespit edilen kira bedeline göre kiracının yeni kira sözleşmesi yapmaya hakkı
vardır. Bu süre içinde sözleşmeyi yapmayan ve biriken kira farklarını ödemeyen
kiracının tahliyesi icra memurluğundan istenir.
Kurumlar tarafından yapılan tebligat üzerine kurumca tespit edilen kira
bedeline uygun olarak kira sözleşmesi yapılmış olması yukarıdaki fıkrada açık-
lanan itiraz hakkının kullanılmasına engel teşkil etmez. Bu takdirde mahkeme
kararının kesinleşmesi ile tespit edilen kira mukavele tarihinden geçerli olur.
Bu davalar diğer davalara nazaran öncelikle görülür.

6570 SAYILI KANUNDA EK VE DEĞİŞİKLİK YAPAN MEVZUATIN
YÜRÜRLÜKTEN KALDIRDIĞI KANUN VE HÜKÜMLERİ GÖSTERİR LİSTE

Yürürlükten Kaldıran Mevzuatın
Yürürlükten Kaldırılan Kanun veya Kanun Hükümleri Tarihi Sayısı Maddesi

18/5/1955 tarih ve 6570 Sayılı Kanunun
10 uncu maddesi 8/5/1973 1711 3

6570 SAYILI KANUNA EK VE DEĞİŞİKLİK GETİREN MEVZUATIN
YÜRÜRLÜĞE GİRİŞ TARİHİNİ GÖSTERİR LİSTE
Kanun Yürürlüğe
No. Farklı tarihte yürürlüğe giren maddeler giriş tarihi

6634 --- 14/1/1956
6767 --- 11/7/1956
7023 --- 25/6/1967
1711 --- 6/6/1973
2912 --- 1/11/1983
3012 --- 7/6/1984
3151 --- 1/2/1985
3917 --- 8/12/1993
4331 --- 23/1/1998

Apartman ve sitelerin işletme projelerinde o sene yapılması gereken büyük projeler olabilir (su arıtma- otopark tanzimi-doğal gaza geçme- gibi) ancak Bu projelerin dışında her yıl yapılması tavsiye olunan rutin işler ektedir.

Para toplanması –Ödemelerin yapılması-hesapların takibi-makbuzların yazılması.

ödemeyenlerin icra takibi gibi konular zaten yöneticinin doğal görevlerinden olduğu için aşağıda yazılmamıştır.

Ocak 
1.Aksine karar yoksa genel kurul yapılır ve yönetici seçilir 
2.Yıllık işletme projesi yapılır. 
3.Denetçiler seçilir 
4.Defterler notere tasdik edilir(ara tasdik) 
5.Banka hesabına yeni yöneticinin imza sirküleri verilir 
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
8.Doğalgaz faturaları ödenir –fuel oil alınır 
9.Ortak elektrik ödenir 
10.Ortak su ödenir 
11.Sokak kapıya yönetici ad soyad ve telefonları asılır 

Şubat 
1.Ortak yerlerin sigortalanması 
2.Yangın tüpleri bakımı 
3.Bahçede budama yapılması 
4.Görevlilerin sözleşmelerinin incelenmesi ve yenilenmesi 
5.Kış aylarındaki bina sorunlarının tespiti 
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
8.Doğalgaz faturaları ödenir –fueloil kontrol 
9.Ortak elektrik ödenir 
10.Ortak su ödenir 

Mart 
1.Kapıcı yasal izninin ve yerine bakacağın belirlenmesi 
2.Asansörcü bakım sözleşmesi yapılması 
3.kazan ve yakıt sistemi ara bakımı 
4.Deprem hazırlığı konusunda çalışma 
5.Alarm-güvenlik-kapı zili-diafon sistemleri bakımı 
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
8.Doğalgaz faturaları ödenir 
9.Ortak elektrik ödenir 
10.Ortak su ödenir 

Nisan 
1.Bahçe tanzimi işleri bu ayda yapılır 
2.Su depolarının havuzların temizlik ve bakımı 
3.ilk 3 aylık faaliyet raporu hazırlanıp dağıtılır 
4.Sığınak ve çatı arası bahar temizliği yapılır 
5.Yazın yapılacak işler için teklif toplanır 
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
8.Doğalgaz faturaları ödenir –fueloil kontrol 
9.Ortak elektrik ödenir 
10.Ortak su ödenir 

Mayıs 
1.Çöp ve Emlak vergileri 1.taksitlerinin ödenmesi 
2.Bahar temizliği –ufak boya bakım işleri 
3.Çöp yeri ve bidonları kontrol bakımı 
4.Denetçilerin ilk üç aylık denetleme raporu hazırlanır 
5.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
6.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
7.Doğalgaz faturaları ödenir 
8.Ortak elektrik ödenir 
9.Ortak su ödenir 

Haziran 
1.Doğa uyanmıştır böcek ilaçlaması yapılır 
2.Mahallin kolluk kuvvetlerine apartman listesi verilir 
3.Yaz aylarında kat maliklerine ulaşma ve ödeme planı yapılır 
4.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
5.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
6.Doğalgaz faturaları ödenir 
7.Ortak elektrik ödenir 
8.Ortak su ödenir 

Temmuz 
1.Bina ve bahçedeki inşaat işleri yapılır 
2.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
3.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
4.Doğalgaz faturaları ödenir 
5.Ortak elektrik ödenir 
6.Ortak su ödenir 
7.İkinci 3 aylık faaliyet raporu hazırlanır 

Ağustos 
1.Yangın tüpleri ikinci bakım 
2.Baca temizliklerinin yapılması 
3.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
4.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
5.Doğalgaz faturaları ödenir 
6.Ortak elektrik ödenir 
7.Ortak su ödenir 

Eylül 
1.Çatı derelerinin süpürülmesi ve çatı bakımı 
2.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
3.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
4.Doğalgaz faturaları ödenir 
5.Ortak elektrik ödenir 
6.Ortak su ödenir 
7.Kış hazırlığı ve temizlik yapılır 

Ekim 
1.Üçüncü üç aylık faaliyet raporu tanzimi 
2.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
3.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
4.Doğalgaz faturaları ödenir –fueloil alınır 
5.Ortak elektrik ödenir 
6.Ortak su ödenir 

Kasım 
1.Emlak ve çöp vergileri 2. taksiti ödenir 
2.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
3.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
4.Doğalgaz faturaları ödenir 
5.Ortak elektrik ödenir 
6.Ortak su ödenir 

Aralık 
1.Gelecek senenin (ara tasdik olmayanlar)defterleri notere tasdik ettirilir. 
2.yıl sonu hesapları kapatılır 
3.gelecek sene bütçesi yapılır 
4.yıllık faaliyet raporu hazırlanır 
5.Kat malik ve sakinleri genel kurula yasal olarak davet edilir 
6.Hizmetlilerin maaşı ödenir 
7.SSK bildirgeleri tanzim edilip ödenir 
8.Doğalgaz faturaları ödenir -fueloil kontrol 
9.Ortak elektrik ödenir 
10.Ortak su ödenir

.................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE 



DAVACI : (Yönetici Adı Soyadı,Adresi)

DAVALILAR : (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)

KONUSU : Kat maliki bulunan davalının bağımsız bölümünün....................
(çekilmez hal yazılır)................sebebiyle mülkiyet hakkının devri.

OLAY : Yöneticisi bulunduğum...............ili..............ilçesi
................mahallesi..............caddesi.............sokakta ............ada...........
parselde bulunan......kapı numaralı apartmanın......nolu bağımsız bölüm 
maliki olan davalının, ................(çekilmez hal yazılır) ...............
sebebiyle,bağımsız bölümünün diğer kat maliklerine arsa payları oranında 
mülkiyet hakkının devredilmesi için işbu dava açılmış bulunmaktadır.

Diğer kat maliklerinin ad ve soyadları ile arsa paylarını 
gösteren liste ile yönetici olarak bu davayı açmama yetki veren 
Kat malikleri kurulunun kararı dilekçe ekinde sunulmuştur.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.25 ve ilgili mevzuat.

DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı,kat malikleri kurulu 
kararı,ihtarname ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Davalı kat malikinin.......nolu bağımsız bölümünün dava 
tarihindeki değeri kendisine ödenmek kaydıyla,mülkiyetinin
diğer kat maliklerine arsa payları oranında devredilmesini ve
yargılama giderlerinin davalıya Ödettirilmesini arz ve talep 
ederim.(Tarih...../...../.......) 
Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

EKLER :
1- Kat maliklerinin,adı soyadı ve arsa payları listesi.
2- Yöneticiye dava açma yetkisi veren kat malikleri kurulu kararı

.................................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE 

DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi) 
DAVALILAR : (Kat Malikinin Adı-Soyadı,Adresi)
KONUSU : Paydaşı bulunduğum ana gayrimenkulün ortak yerine davalı tarafından yapılan odunluğun kaldırılması.
OLAY :............... ili.............. ilçesi.............. 
mahallesi .............. caddesi ............... sokakta.......... ada........... parselde bulunan 
...... kapı numaralı,apartmanın davalı ile birlikte paydaşıyım. 

Ana gayrimenkulümüzün ortak yerlerinden olan bahçede davalı tarafından kendisi için 
odunluk yapılmıştır.Uyarı ve ikazlarımıza rağmen odunluğun kaldırılması taleplerimizi kabul görmediğindenYukarıda açıklanan nedenlerle dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.15,33 ve ilgili mevzuat. 
DELİLLER : Tapu sicil kaydı,keşif,bilirkişi incelemesi ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Ana gayrimenkulümüzün ortak yerlerinden olan bahçede davalı 
tarafından kendisi için yapılan odunluğun kaldırılması,ortak yere yapılan bu müdahalenin 
önlenmesi ve yargılama giderlerinin Davalıya ödettirilmesini arz ve talep ederim.
(Tarih...../...../.......)

Davacı(Adı-Soyadı,İmza)

VİLAYET(VEYA KAYMAKAMLIK)MAKAMINA

...........................



ŞİKAYETÇİ : (Adı Soyadı,Adresi)

ŞİKAYET EDİLEN : (Adı-Soyadı,Adresi)

KONUSU :.............ili..............ilçesi.............. mahallesi ............. .caddesi
...............sokakta..........ada...........parselde bulunan......kapı numaralı,
apartmanın paydaşlarındanım. Bitişik apartman komşumuz şikayet olunan şahıs bir bölümünü özel aracının garajı olarak kullanmaktadır Bütün ikazlarımıza rağmen 10 günden beri bu fiili durumu kaldırmamakta ısrar etmektedir.

3091 sayılı” taşınmaz mal zilliyetliğine yapılan tecavüzlerin önlenmesi hakkında kanun”un 4.maddesine göre tecavüzün men’ine karar verilerek yasal işlemlerin yapılmasını arz ederim.



(Tarih...../...../.......)

Şikayetçi(Adı-Soyadı,İmza)

-Kat Malikleri Kurulu (Genel Kurulunuz) toplanır. Toplantı; hem sayı, hem de arsa payı bakımından kat maliklerinin yarıdan fazlasının katılımı ile gerçekleşir. 
- Site / Apartman yönetiminin KALKAN YÖNETİM Firmasına devredilmesi yönünde karar alır. 
- Toplantıda bir veya iki kişi denetici seçilir (konut veya dükkanın tapusu denetçi üzerine kayıtlı olmalıdır). Bu kişi veya kişiler aynı zamanda Site / Apartman adına KALKAN YÖNETİM Firması ile sözleşme imzalar ve bina temsilcisi olarak Firmamız ile ilişkileri de yürütür. 
-Site / Apartmana ait bir banka hesabı varsa, bunun kullanımı için yetki verilir (bankaya talimat verilir) veya KALKAN YÖNETİM'İN Site/ Apartman adına hesap açtırmasına ve bu hesapları kullanabilmesine yetki verilir.

- Karar defteri yazıldıktan sonra Denetçi ile KALKAN YÖNETİM .Firması arasında sözleşme yapılır, bina yönetimi için gereken evrak, bilgi ve malzemeler KALKAN YÖNETİM. Firmasına teslim edilir.

- Kesinleşmiş işletme projesi yoksa Firmamızca yeni bir proje hazırlanarak kat maliklerine “APS” (acele posta servisi) ile tebliğ edilir ve süresi içinde kesinleşen proje doğrultusunda uygulama yapılır, 
- Yönetim devralındıktan sonra Firmamızca gerek duyulması veya talep olması durumunda toplantı yapılarak Firmamız profesyonel yönetim sisteminin işleyişi hakkında malikler bilgilendirilir, 
-Çalışanların SSK işlemleri, Firmamız Mali Müşaviri tarafından yürütülür, 
-Elektrik, su ve doğalgaz vs. fatura ödemeleri, otomatik ödeme talimatı verilerek, yönetim hesabında yeterli nakit olduğu sürece gününde ödenir, 
- Ödemelerinde titiz davranmayanlar ile bu tutumlarını alışkanlık haline getirmiş olan borçlular hakkında Firmamız tarafından derhal yasal işlem başlatır ve sonuçlandırılır, 
-Firmamız, site/apartman adına borçlanamaz, borç alamaz, borç veremez, çek ve senet tanzim edemez, çek veya senet ciro edemez, eski yönetim dönemlerinde tahakkuk etmiş her türlü borca (kat maliklerinin borçları dahil) ve yasal olmayan her türlü işlem ve uygulamadan sorumlu ve muhatap tutulamaz, 
-Firmamız, belirli zamanlarda gelir gider durumunu gösteren bir çizelgeyi ilan panosuna asarak sakinleri bilgilendirir, 
- Sözleşmelerimiz bir yıllıktır. Hizmetlerimizden memnun kalmamanız durumunda, firmamıza bir ay önce yazılı bildirimde bulunduktan sonra tek taraflı olarak yönetim sözleşmesini fesih hakkınız bulunmaktadır.

Madde 41 – Kat malikleri kurulu,yöneticinin bu görevdeki tutumunu devamlı olarak denetler ve haklı bir sebebin çıkması halinde onu herzaman değiştirebilir. Hesapların denetlenmesi için yönetim planında belli bir zaman konulmamışsa,bu denetim her üç ayda bir yapılır.

Bununla beraber haklı bir sebep çıkarsa,hesap denetlenmesi her zaman yapılabilir. Kat malikleri kurulu denetim işini,kendi aralarında sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilir;bu halde denetçi veya denetim kurulu yönetim planında yazılı zamanlarda,eğer zaman yazılmamışsa,her takvim yılının ilk ayı içinde kat malikleri kuruluna verecekleri bir raporla denetim sonucunu ve anagayrimenkulün yönetim tarzı hakkındaki düşüncelerini bildirir;bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilir.

Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları ve gerekli gördükleri diğer hususları,1 den başlayıp sıra ile giden sayfa numaraları taşıyan ve her sayfası noter mühürüyle tasdikli bir deftere geçirip tarih koyarak altını imza ederler.

(Kat mülkiyeti Kanununa göre)
Kat Mülkiyeti Kanunu Genel yönetim işlerinin görülmesi. Madde 35 – Yöneticinin görevleri,yönetim planında belirtilir;yönetim planında aksine hüküm olmadıkçe,yönetici aşağıdaki işleri görür. 
a-Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi. 
b-Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması,korunması,bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması. 
c-Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi. 
d-Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma onarım,temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer,sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda,eğer böyle bir zaman gösterilmemişse,her takvim yılının ilk ayı içinde,kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde,geri kalan işler için tekrar avans toplanması. 
e-Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü,yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa,bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması. 
f-Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü. 
g-Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek gerekli tedbirlerin alınması. 
h-Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin,onlar adına alınması. 
i-Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmeyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi. 
j-Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına,fakat anagayrimenkulün yöneticisi sıfatı gösterilmek suretiyle,hesap açtırılması. 
k-Kat malikleri kurulunun toplantıya çağrılması. 


Diğer Bazı Görevler:
1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması. 
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi. 
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki 
4.Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak. 
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal 
sürelerde bildirmek. 
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak. 
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek 
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak 
9.Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak 
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak 
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn.Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)

Ve Yönetici ile ilgili Yargıtay Kararları 
*Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule icbar edilemez. Y.5.H.D. 7.7.1986 GÜN, 1986/9376 E.9920 K. 
*Yönetici atanması ile ilgili davayı tek kat malikide açabilir. 18.H.D. 28.5.1993 GÜN, 1993/5439 E.7293 K. Yönetici birinci toplantıda seçilemezse,ikinci toplantıda da sayı ve arsa payı çoğunluğu ile seçilmesi gerekir.Bulunanların çoğunluğu yetmez. Y.5.H.D.26.3.1984 gün ,1984/2271 E.2660 K. 

*Sayı ve arsa payı çoğunluğu sağlanmadan yönetici seçilemez. y.5.h.d.27.6.1977 gün,1977/4525 E.1977/4994 K. y.5.h.d.28.1.1980 gün,1980/481 E.532 K. 

*Sekiz ve daha yukarı sayıda bağımsız bölüm olan binalarda yönetici seçimi zorunludur. y.5.h.d.3.10.1983 gün, 1983/7090 E.7627 k. 

*Kat malikleri kurulunca yönetici tayin edildikten sonra ,mahkeme marifeti ile yönetici tayini istenemez. Y.5.H.D.5.4.1968 ,E.1968/1022 ,K.1968/1983. 

*Yönetici seçilen kat maliki bunu kabule zorlanamaz. Y.5.H.D.2.7.1968, E.1968/3623 ,K.1968/4008. 

*634 sayılı KMK.md.24'e dayanarak dava açmak ,kat maliki olmayan yöneticinin görevleri arasına girmez. YHGK.19.6.1974 ,E.1972/5-606, K.1974/735. 

*Kat maliki olmayan yönetici ,kendisine özel yetki verilmedikçe müdahalenin meni davası açamaz. YHGK.16.3.1977,E.1975/5-1151 ,K.1977/249. 

*Kat malikleri kurulundan yetki alan yönetici ,ortak yere müdahalenin önlenmesi ve ecri misil davası açabilir. Y.5.H.D.23.1.1978 ,E ,1977/7589 ,K.1978/500.

*Yönetici kat maliklerinden her birine ayrı ayrı hesap vermek zorunda değildir .Sadece kat malikleri kuruluna hesap vermekle yükümlüdür. Y.5.H.D. 19.2.1990 ,E. 1990/17110 ,K.1990/4190 

*Yönetici ,Kat malikleri kurulunca ibra edilmişse kendisinden ayrıca hesap istenemez. Y.5.H.D. 24.12.1979 ,E. 1979/9201 ,K.1979/9731.

Kat mülkiyeti kanununa göre,ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. maddesi hükmü uygulanır.Yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse,temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler. 
Genel kural (KMK) Madde 38 – Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle,Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.

ÖZET : Yöneticiler,kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda,genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.

Hesap verme Madde 39 – Yönetici,yönetim planında yazılı belirli zamanlarda,eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse,bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Hakları Madde 40 – Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri,yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici,hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici,yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda katılacağını karar-laştırır.Bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti Yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.

Apartmana ilişkin yönetim planında,yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup geçerli değildir 


Diğer Bazı Görevler:
1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması. 
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi. 
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki 
4.Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak. 
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal 
sürelerde bildirmek. 
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak. 
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek 
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak 
9.Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak 
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak 
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn.Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)

Kat mülkiyeti kanununa göre,ana taşınmazın yönetimi için atanan yönetici yada yönetim kurulu vekil statüsünde olup üçüncü kişilere karşı kat maliklerini temsil ederken yetki sınırlarının belirlenmesinde borçlar kanununun 388. maddesi hükmü uygulanır.Yönetim planında yada kat malikleri kurulu kararında yöneticilere kambiyo taahhüdünde bulunma yetkisi verilmişse,temsil ettikleri kat maliklerini bu yolla borçlandırabilirler. 
Genel kural (KMK) Madde 38 – Yönetici kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. Kanunun bu hükmü nedeniyle,Yönetici ile kat malikleri arasındaki ilişki borçlar kanunundaki vekalet akti hükümlerini kapsamaktadır.

ÖZET : Yöneticiler,kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludurlar ve kat maliklerinden yetki almadıkça onları temsil edemezler. Kat mülkiyetine geçilmiş bir ana yapıda,genel gider borçlarını ödemeyen bir kat maliki hakkında dava açma yetkisi yöneticiye aittir.

Hesap verme Madde 39 – Yönetici,yönetim planında yazılı belirli zamanlarda,eğer böyle bir zaman yazılmamışsa her takvim yılının birinci ayı içinde kat malikleri kuruluna,anagayrimenkul dolayısıyla o tarihe kadar elde edilen gelirlerin ve yapılmış olan giderlerin hesabını vermekle yükümlüdür. Kat maliklerinin yarısı isterse,bunların arsa payları ne olursa olsun yönetim planında yazılı zamanlar dışında da hesabın gösterilmesi yöneticiden istenebilir.

Hakları Madde 40 – Yönetici kaide olarak vekilin haklarına sahiptir. Kat malikleri,kendilerine düşen borçları ve yükümleri,yönetici tarafından noterlikçe yaptırılan ihtara rağmen vaktinde ve tamamen yerine getirmezlerse yönetici,hiçbir tazminat ödemeye mecbur olmaksızın,kendine ait sözleşmeyi feshedip yöneticilikten çekilerek bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilir. Yönetici,yönetim planında veya kendisiyle yapılan sözleşmede bir ücret tayin edilmemiş olsa bile,kat maliklerinden uygun bir ücret isteyebilir. Kat malikleri kurulu,kat malikleri arasından atanmış yöneticinin normal yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı,katılacaksa ne oranda katılacağını karar-laştırır.Bu yolda bir karar alınmamış ise,yönetici yönetim süresince kendisine düşen normal yönetim giderlerinin yarısına katılmaz. Yönetici ücreti Yönetim planları tüm kat sahiplerini bağlayan sözleşme hükmündedirler.

Apartmana ilişkin yönetim planında,yöneticiye ücret ödenmeyeceği yazılı bulunmasına rağmen yöneticiye ücret ödenmesi hakkında alınan karar yönetim planına aykırı olup geçerli değildir 


Diğer Bazı Görevler:
1.Yıllık İşletme Projesinin hazırlanıp onaylatılması. 
2.Kolluk Kuvvetlerine oturanlar listesini muhtara onaylatarak vermesi. 
3.Karar ve işletme defterlerinin yasal sürelerde tasdiki 
4.Personel ile (kapıcı vs) sözleşmeler yapmak. 
5.SSK prim bordroları tanzim etmek çalışma bakanlığına işe başlayan personeli yasal 
sürelerde bildirmek. 
6.Personel Kıdem tazminatı fonu oluşturmak. 
7.Kaloriferci belgesi ve Asansör işletme belgesi gibi yıllık işlemleri takip etmek 
8.Yangın söndürme cihazları ve baca temizliği gibi bütün periodik bakımları yaptırmak 
9.Giriş kapısına – ad soyad ve telefonlarını yazmak 
10.Apartman adına dışarıdan alınan hizmetler için sözleşmeler yapmak 
11.Apartmanın 3. şahıslara vereceği hasarların tedbirini almak. (Örn.Kopan sıvanın düşerek arabalara zarar vermesi)

(Kimse yönetici olmak istemezse mahkemeden atama istenir)


...........................SULH HUKUK MAHKEMESİ HAKİMLİĞİNE


DAVACI : (Adı Soyadı,Adresi)
DAVALI : Hasımsız.
KONUSU : Anagayrimenkulümüze yönetici atanması.

OLAY : ...............ili..............ilçesi ................ 
mahallesi .............. caddesi ............. sokakta ........... ada ........... parselde bulunan
...... kapı numaralı anagayrimenkulün paydaşıyım.

Kat malikleri kurulunca yönetici seçimi konusunda anlaşma sağlanamadığından,
yönetici seçilememiştir.

Sözkonusu yöneticinin mahkemenizce atanması hususunda dava açılmış bulunmaktadır.

HUKUKİ DAYANAK: Kat mülkiyeti kanunu Md.33,34 ve ilgili mevzuat.
DELİLLER : Tapu sicil kaydı,yönetim planı ve diğer deliller.

SONUÇ VE İSTEK : Paydaşı bulunduğum anagayrimenkule kat malikleri arasından veya dışarıdan bir yönetici atanmasını arz ve talep ederim.

(Tarih...../...../.......)

Davacı(Adı-Soyadı,İmza) 

TARAFLARI 1-.................... Kat Malikleri adına  Adres:  2-  KALKAN YÖNETİM KARTAL/İSTANBUL TEL:0216 370 5973 KONUSU  .............. Kat Maliklerinin ................... tarihli genel kurul toplantısında yöneticinin dışarıdan seçilmesine karar verilmiş ve yönetici seçimi için .................................. yetki verilmiştir. Kat Malikleri Kurulunun bu kararı uyarınca;kat malikleri dışında, ücret karşılığında KMK ve bu sözleşme hükümleri çerçevesi içerisinde .................... Apartmanı yöneticiliğinin Kalkan   Profesyonel Apartman Yöneticiliği tarafından yapılması,bu sözleşmenin konusunu oluşturmaktadır. SÜRESİ  Yöneticilik süresi 1 (Bir) yıl olup, ../ .. / 2011 - .. / ... /2012   tarihleri arasında yönetim dönemini kapsamaktadır. ÜCRET  Yöneticiye bu görevi nedeniyle , her daire aylık ...........-(...................) TL. ücret ödeyecek olup, bu bedel kesinleşmiş işletme projesi gereği kat maliklerinin ödeyeceği aidatlara dahil etmek suretiyle ödenecektir. YÖNETİCİNİN YÜKÜMLÜLÜKLERİ  1) Bu sözleşmenin imzasına müteakip en geç 1 Hafta içinde işetme projesini hazırlayıp kat  maliklerine ulaştırmak.  2) Yakıt giderleri (Ton/Kömür - m2/Doğalgaz - Litre/Mazot) değerlendirilip yıllık apartman işletme giderleri projesine eşit taksitler halinde yansıtılacaktır. 3) Yönetici,................................................ apartman adına olan hesabı kullanabileceği gibi,isterse başka bir bankada apartman adına bir hesap açarak aidatların  bu hesaba yatırılmasını isteyebilir. 4-) Her ayın ilk 10 (On) günü içinde ödenmeyen aidatlarla ilgili olarak,ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında icra takibi yapmaya yetkilidir. Gerekli görürse ve sadece bu konu ile ilgili olmak üzere, apartman yöneticisi olarak bir avukata vekalet verebilir.Aylık %5 faizi ile birlikte ödenmeyen aidatlar için icra takibi yapabilir.Ancak bu konu ile ilgili avukatlık ücretlerini ve icra masraflarını, borcunu ödemeyen kat malikine yansıtacaktır. 5-) Apartman kapıcısının ücretinin, sigorta pirim ve bildirgesinin, aksatılmadan ödenmesi, ücret bordrolarının tanzimi ve imzalatılması. 6-) Apartmana ait genel doğalgaz bedelinin bankaya verilecek otomatik ödeme talimatı ile  ödenmesini sağlamak. 7-) Yapılacak her türlü harcamanın belgeli olması hususuna itina göstermek. 8-) Yapılacak harcamalarla ilgili olarak apartman denetçisinin isteği halinde kendisine bilgi vermek, denetçinin gerekli gördüğü zamanlarda yapacağı her türlü denetimde apartmanla ilgili hesap ve kayıtları hazır bulundurmak. 9-) Denetçinin talep etmesi halinde ve en geç bir hafta içinde Kat Malikleri Kurulunu olağan  üstü olarak toplantıya çağırmak. 10-) Apartman görevlisinin vazifelerini en iyi şekilde yapması için gerekli önlemleri almak ve bu konudaki aksaklıkları en kısa zamanda denetçiye bildirmek. 11-) Yönetim döneminin hitamında vakit geçirmeden Kat Malikleri Kurulunu olağan toplantısını yapmak üzere toplantıya çağırmak. 12-) Kat Mülkiyeti Kanunundan doğan diğer yükümlülükler. DİĞER HUSUSLAR KALKAN YÖNETİM yöneticilik yapacağı dönem için yetkili olmak  üzere, ........... tarihli Kat Malikleri toplantısında alınan karar gereği ....... daire  maliki .................................. denetçi olarak görev yapacaktır. - Yöneticinin sözleşme şartlarını yerine getirmemesi halinde ,Kat Malikleri Kurulunun tek  taraflı olarak sözleşmeyi fesh etme yetkisi bulunmaktadır. - Bu mukavelede belirtilen adresler tarafların yasal tebligat adresleri olup , değişiklik halinde karşı tarafa yazılı olarak bildirmesi gerekir.Aksi halde bu adreslere yapılan her türlü tebligatın geçerli olacağını taraflar kabul etmişlerdir.Bu sözleşmeden doğan ihtilaflar halinde,Kadıköy mahkeme ve icra daireleri yetkilidir. ................ Kat Malikleri adına YÖNETİCİ.....................................................     KALKAN YÖNETİM

1. Bölüm 
GENEL HÜKÜMLER

Ana gayrimenkul'ün Yönetimi 

Madde 1- Kat mülkiyetine çevrilmiş bulunan , ........... ili, ............ ilçesi,..............mahallesi, ...............sokakta(caddesinde ), ...........ada, ...............parsel sayılı ve ............... kapı nolu............ apartmanı; Kanunun emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, Kat Malikleri Kurulunca oy birliği ile kabul edilen bu Yönetim Planına göre yönetilir.

Anagayrimenkulün Bölümleri

Madde 2- Anagayrimenkul ..............bodrum, .............zemin, ...........normal ve ...........teras kattan ibarettir.

a) Bodrum Kat: Bu katın caddeye bakan cephesinde .......... adet

b) Zemin Kat : Bu katın caddeye bakan cephesinde .........adet dükkan ve arka cephesinde de ........adet konut vardır.

Dükkanların arkasında bulunan depolardan , projesinde (A) harfi ile gösterilen depo .......nolu 

dükkanın, (B) harfi ile gösterilen depo ise ......... nolu dükkanının eklentisidir.

c) Birinci Kat : Bu katta ,.......adet konut vardır.

d) Diğer Katlar: Diğer katların her birinde ................ adet konut vardır.

e) Teras : Bu katta , ..........konut ile ana gayrimenkulün ortak yerlerinden olan teras vardır.


Yasaklar

Madde 3- Zemin kattaki dükkanlar; oyun salonu , içkili lokanta, birahane, bar ve benzeri yer olarak 

kullanılamaz. Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da verilemez.

a) Dükkanlarda patlayıcı maddeler satılamaz; akaryakıt veya tüpgaz bayii olarak da kullanılamaz.

b) Bu dükkanlarda yanıcı ve parlayıcı maddelerde depolanamaz.

c) Bu dükkanlarda gürültü çıkaran, sarsıntı yapan, pis kokular salan işlerde yapılamaz.


Dairelerin Kullanım Şekli: 

Madde 4- Anagayrimenkulün bütün dairelere konut(mesken) olarak bizzat oturmak veya kiraya verilmek 
suretiyle kullanılacaktır. Kat malikleri , anagayrimenkulün tüm maliklerinin yazılı izni olmadıkça , 
daireleri konuttan başka bir maksatla kullanamayacakları gibi, kiraya da veremezler.

Ortak Yerler:

Madde 5- Bağımsız bölümlere bağlanan eklentiler dışında kalan ve Kat Mülkiyeti Kanunu nun 4’üncü maddesinde sayılan yerler ile; ortaklaşa kullanma, koruma veya yararlanma için gerekli olan diğer şeyler, kat maliklerinin ortak yerleri sayılır.

Yönetim Planının Bağlayıcılığı:

Madde 6- Bu Yönetim Planı ve bunda yapılacak değişiklikler bütün kat maliklerini, onların mirasçılarını ve bağımsız bölümü, adı geçenlerden satış veya herhangi bir yolla edinecek olanlar ile yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının değiştirilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. 


Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 7- Bu Yönetim Planı’nda hüküm bulunmayan hallerde; anagayrimenkulün yönetiminden doğabilecek anlaşmazlıkların çözümlenmesi için, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümleri uygulanır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nda anlaşmazlık konusuyla ilgili hüküm yoksa hakkaniyet kuralları ve Kat Malikleri Kurulu’nun emsal kararları uygulanır. 

2. Bölüm

YÖNETİM ORGANLARI

A-Kat Malikleri Kurulu 

Meydana Gelişi:

Madde 8- Kat Malikleri Kurulu, arsa payı ne olursa olsun , anagayrimenkuldeki tüm bağımsız bölüm maliklerinden meydana gelir.

Yönetim:

Madde 9- Anagayrimenkul, Kat Malikleri Kurulu tarafından yönetilir. Yönetim tarzı, kanunlardaki emredici hükümler saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 10- Anagayrimenkulün kullanılmasından veya yönetiminden dolayı kat malikleri arasında veya bunlarla yönetici ve denetçiler arasında yahut denetçiler ile yöneticiler arasında çıkabilecek tüm anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca çözümlenip, karara bağlanır.

Kararın Bağlayıcılığı:

Madde 11- Bütün bağımsız bölüm malikleri ile onların mirasçıları ve bağımsız bölümü sonradan satış veya herhangi bir yolla bunlardan iktisap edenler yahut bağımsız bölümlerde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlar yahut yararlananlar ile yönetici ve denetçiler Kat Malikleri Kurulu’nun kararlarına uymakla yükümlüdürler.

Toplantı Zamanı:

Madde 12- Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının ........... ve Ocak aylarının ilk onbeş günü içinde toplanır.

Çağrı Usulü:

Madde 13- Toplantının günü, saati, yeri ve gündemi, yönetici tarafından belirlenerek, toplantı gününden en az bir hafta önce tüm bağımsız bölüm maliklerine taahhütlü bir mektupla veya imza karşılığında verilecek bir yazıyla bildirilir.

İlk çağrı yapılırken; birinci toplantıda yeter sayı sağlanamazsa , ikinci toplantının hangi gün ve saatte ve nerede yapılacağıda ayrıca belirtilir.

Olağanüstü Toplantı:

Madde 14- Önemli bir sebebin çıkması halinde; yöneticinin veya denetçinin yahut kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, Kat Malikleri Kurulu olağanüstü toplantıya çağrılabilir. Bu durumda da; toplantının sebebini belirten bir taahhütlü mektup gönderilmesi veya çağrının imza karşılığı verilecek bir yazıyla yapılması şarttır.

Toplantı ve Karar Yetersayısı:

Madde 15- Kat Malikleri Kurulu, bağımsız bölüm maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarıdan fazlasıyla toplanır ve oy çokluğu ile karar verir.

a) İlk toplantı yetersayısı sağlanamadığı için yapılamazsa, ikinci toplantı en geç bir hafta içinde yapılırve yetersayı aranmaksızın , toplantıya katılanların oyçokluğu ile karar verilir.

b) Ancak, Kat Mülkiyeti Kanunu’;nda özel durumlara ilişkin olarak konulmuş olan emredici nitelikteki yeter sayıyla ilgili hükümler (KMK’nun 24,28,34,42,44 ve 45’;inci maddeleri) saklıdır.


Toplantının Şekli:

Madde 16- Toplantıyı yönetmek için aralarından birini başkan seçerler.
Toplantıda, gündemde belirtilen konular görüşülür.Ancak toplantıda bulunan üyelerin üçte birinini görüşülmesini önerdiği konular da gündeme alınır.

Oy Hakkı:

Madde 17- Her bağımsız bölüm malikinin bir oy hakkı vardır. Bir kişi, birden çok bağımsız bölümün maliki ise; sahip olacağı oy sayısı, tüm oyların üçte birinden fazla olamaz.

Vekaleten Temsil:

Madde 18- Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa bunları, içlerinden biri Kat Malikleri Kurulu’;nda temsil edebilir.

a) Bunun gibi, bağımsız bölüm maliklerinden her biri de,diğer kat maliki veya vekalet verecekleri bir vekil tarafından temsil edilebilir.

b) Ancak, bir kişinin asaleten veya vekaleten vereceği oy sayısı, tüm oyların üçte birini geçemez.

c) Vekaleten temsil yetkisi, yazılı bir belge ile verilir.Elinde böyle yazılı bir belge olmayan vekil ,vekaleten oy kullanamaz.

d) Ehliyetsiz olan bağımsız bölüm maliki, velisi veya vasisi tarafından temsil edilir.

Oy Kullanma Yasağı:

Madde 19- Kat Malikleri Kurulu toplantısında bir veya birkaç kat malikini doğrudan doğruya ilgilendiren bir karar alınacaksa, haklarında karar alınacak olanlar, o toplantıya ve görüşmelere katılabilirler .Ancak oy kullanamazlar.

Karar Defteri :

Madde 20- Kat Malikleri Kurulu’;nun kararları; sıra numaralı ve her sayfası Noterlikçe mühürlenmiş Karar Defteri’ne yönetici tarafından yazılır.

a) Kararlar ,toplantıya katılan tüm kat malikleri tarafından imzalanır.
b) Karara aykırı oy veren kat malikleri de, aykırılık sebeplerini kararın altına yazıp imzalarlar.

Duyuru:

Madde 21- Kat Malikleri Kurulu’nca alınan kararlar; toplantıya katılmamış olan maliklere ve gerekiyorsa, bağımsız bölümde kiracı veya başka bir sıfatla oturanlara yahut yararlananlara yönetici tarafından duyurulur.

Anlaşmazlıkların Çözümü:

Madde 22- Benzer anlaşmazlıklar, Kat Malikleri Kurulu’nca o konuda alınmış ve Karar Defteri’;ne yazılmış kararlara göre çözümlenir.

Kat Malikleri Kurulu’nun aldığı karara rıza göstermeyen kat maliki veya kat malikleri; bu karar aleyhine dava açabilirler.

B-YÖNETİCİ
Seçimi:
Madde 23- Kat Malikleri Kurulu, her yıl Ocak ayının ilk onbeş günü içinde yapacağı toplantıda , kendi aralarından veya dışarıdan birini yönetici olarak seçer.

a) Yönetici, kat maliklerinin hem sayı, hemde arsa payı çoğunluğuyla, bir yıl için seçilir.Eski yöneticinin yeniden seçilmesi mümkündür.

b) Kat malikleri yönetici seçiminde anlaşamazlarsa; kat maliklerinden herhangi biri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin Sulh Hukuk Mahkemesi’;ne başvurabilir. Bu durumda yönetici, hakim tarafından ya kat malikleri arasından veya dışarıdan seçilir.

c) Mahkemece atanan yönetici, Mahkemeden izin alınmadıkça altı aydan önce değiştirilemez.


Kimliği:

Madde 24- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu üyelerinin) ad ve soyadı ile iş ve ev adresi, varsa telefon numarası,camlı çerçeve içinde bina girişinde görülebilecek bir yere asılır.

Ücreti:

Madde 25- Kat Malikleri arasından atanmış yöneticinin normal Yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa hangi oranda katılacağı Kat Malikleri Kurulu’;nca kararlaştırılır.

a) Bu konuda karar alınmamışsa; yönetici görevde bulunduğu süre içinde, payına düşen normal Yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.

b) Yönetici dışarıdan seçilmişse, alacağı ücret ve şartları, yönetici atanırken kat malikleri tarafından belirlenir ve karara bağlanır.

c) Kat Malikleri Kurulu’nca atanan yöneticiye, bu görevi sebebiyle bir yer tahsis edilmişse; sözleşmesi herhangi bir sebepten ötürü feshedildiği takdirde, yönetici adı geçen yeri en geç onbeş gün içinde boşaltmak zorundadır.Bu konuda ,Kat Mülkiyeti Kanunu’nun ilgili hükümleri uygulanır.

d) Yöneticinin ücreti; kat malikleri tarafından, arsa payları oranında ödenir.

Görevleri:

Madde 26- Yöneticinin (veya, Yönetim Kurulu’nun) görevleri şunlardır:

a) Kat Mülkiyeti Kanunu’;nun 35,36 ve 37’;nci maddeleri ile kendisiyle yapılan Sözleşme’;de, Kanunlarda ve bu Yönetim planında gösterilen görevleri yerine getirmek.

b) Seçilmesini takiben onbeş gün içinde İşletme Projesi’;ni usulüne uygun şekilde hazırlayarak kat maliklerinin bilgisine sunmak,

c) Yedi gün içinde itiraz edilmemek veya itiraz edilmişse ,Kat Malikleri Kurulu’nca karara bağlanarak kesinleşen İşletme Projesi’;ni uygulamak.

d) Kat Malikleri Kurulu’;nu, gündem hazırlayıp toplantıya çağırmak; alınan kararları usulüne göre Karar Defteri’;ne geçirmek, kararları yerine getirmek, Karar Defteri’;ni her takvim yılının Ocak ayının ilk haftasında Noter’;e götürüp kapattırmak, yönetimle ilgili tüm belgeleri, faturaları, makbuzları en az beş yıl süreyle saklamak.

e) Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı, onarımı ve temizliği ile asansör, kalorifer, soğuk ve sıcak su ile elektrik tesisatının düzenli şekilde işletilmesi ve işlemesi için gerekli tedbirleri almak.

f) Avans ve genel gider paralarını toplamak, borçları zamanında ödemek, borç ve yükümlerini yerine getirmeyenler hakkında icra takibi yapmak ve gerektiğinde dava açmak, gerektiğinde Kanuni İpotek hakkını Kat Mülkiyeti Kütüğüne tescil ettirmek.

g) Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatları kabul etmek ve gerekiyorsa kat maliklerine süresi içinde duyurmak.

h) Kapıcı, kaloriferci ve gereken diğer personeli atamak; personelle sözleşmeler yapmak; bunların İş Kanunu ve Sosyal Sigortalar Kanunu hükümleri uyarınca gerekli işlemlerini süresinde yapmak ve personelin görevlerini en iyi şekilde yapmalarını sağlamak ve denetlemek.

Hesap Verme Yükümlülüğü:

Madde 27- Yönetici, Kat Malikleri Kurulu’nun ............... ve Ocak aylarındaki olağan toplantılarında; o tarihe kadar sağlanan gelirlerle yapılan harcamaların hesabını kat maliklerine vermekle yükümlüdür.
Yönetici, kat maliklerinin yarısının istemi üzerine yapılacak toplantılarda da gelir-gider hesaplarını kat maliklerine göstermeye mecburdur.



Yönetici Sorumluluğu:

Madde 28- Yönetici, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur ve kural olarak bir vekilin haklarına sahiptir.

Yöneticinin Denetlemesi:

Madde 29- Kat Malikleri Kurulu, yöneticiyi sürekli olarak denetler.
Haklı bir sebebin varlığı halinde, yöneticiyi herzaman değiştirebilirler.

C-DENETÇİ:

Seçimi:

Madde 30- Kat Malikleri Kurulu; her yıl Ocak ayının ilk onbeş günü içinde yapacağı toplantıda, kendi aralarından veya dışarıdan birini sayı ve arsa payı çoğunluğuyla denetçi olarak seçer.

Ücreti:

Madde 31- Kat malikleri arasından seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kurulu’;na ) bir ücret ödenmez; genel giderlerede diğer malikler gibi aynen katılır.

Dışarıdan seçilecek denetçiye (veya, Denetim Kurulu’na), Kat Malikleri Kurulu’;nca belirlenecek bir ücret ödenir.

Denetim Şekli:

Madde 32- Denetçi (veya, Denetim Kurulu), her üç ayda bir yöneticinin hesaplarını ve defterleri denetler. Haklı bir sebep olduğunda , bu denetlemeyi her zaman yapabilir.

Denetim Raporu:

Madde 33- Denetçi (veya, Denetim Kurulu), Kat Malikleri Kurulu’nun olağan toplantısında okumak üzere,denetim sonucunu ve yönetimle ilgili düşüncelerini kapsayan bir rapor hazırlar.
Bu raporu kat malikleri sayısınca çoğaltarak toplantıdan en az bir hafta önce ,kat maliklerine taahhütlü mektupla veya imzalatacağı bir yazı karşılığında duyurur. Ayrıca, toplantıda okur ve gerekli açıklamaları yapar. 

3. Bölüm

KAT MALİKLERİNİN HAKLARI VE BORÇLARI

Kural:

Madde 34- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümleri üzerinde ,Kat Mülkiyeti Kanunu ile bu Yönetim Planı’nın hükümleri saklı kalmak şartıyla, Medeni Kanun’;un maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler.

Anayapının Korunması:

Madde 35- Kat malikleri, anayapının güzelliğini, mimari durumunu ve sağlamlığını korumak; ayrıca ortak yerlerin bakım ve temizliğine dikkat etmek zorundadırlar.

İzin ile Yapılabilecek İşler:

Madde 36- Kat maliklerinden herhangi biri, tüm kat malilerinin rızası olmadıkça; anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler ile değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise, ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz.Ancak; tavan, taban veya duvarla birbirine bağlantılı bulunan bölümlerin bağlantılı yerlerinde,bubölüm maliklerinin ortak rızalarıyla , anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.

Ortak Yerlerden Yararlanma:

Madde 37- Kat malikleri, anagayrimenkulün tüm ortak yerlerine, ortak mülkiyet hükümlerine göre maliktirler. Ortak yerlerden, Kanun ve bu Yönetim Planı hükümlerine göre yararlanma hakkına sahiptirler. Ancak, doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar


Çamaşırhane ve Diğerlerinden Faydalanma:

Madde 38- Genel çamaşırhane, kömürlük ve garajdan yararlanma şekli Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır.

Bağımsız Bölüm ve Eklentilerden Faydalanma:

Madde 39- Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken doğruluk kurallarına uymak ve diğer kat maliklerini tedirgin edici davranışlardan kaçınmak zorundadırlar.

Yasaklar:

Madde 40- Kat malikleri, aşağıdaki yasaklara uymakla yükümlüdürler:

a) Bağımsız bölümlerini kumarhane, randevuevi veya bunların benzeri yer olarak ahlaka ve adaba aykırı bir şekilde kullanamazlar.

b) Radyo, teyp, pikap,televizyon, müzik seti gibi müzik aletlerini diğer kat maliklerini tedirgin edecek derecede açamazlar, yüksek ses tonuyla ve ara vermeden çalamazlar.

c) Bağımsız bölümlerinin pencere veya balkonlarından kilim, halı ve benzeri şeyleri silkeleyemezler; çöp ve su dökemezler.

d) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde patlayıcı, yanıcı, tehlikeli ve pis kokulu maddeler bulunduramazlar.

e) Kat Malikleri Kurulu’nun oy birliği ile verilmiş bir kararı olmadıkça ; anayapının hiçbir yerine, hangi amaçla olursa olsun levha veya tabela asamazlar.

f) Bağımsız bölümleriyle eklentilerinde ve ortak yerlerde kedi, köpek ve kümes hayvanları gibi hayvanları barındıramazlar, besleyemezler.

g) Bağımsız bölümlerinde veya ortak yerlerde diğer kat maliklerini tedirgin edecek şekilde müzikli, gürültülü toplantılar düzenleyemezler. Anagayrimenkulün bahçesinde hiçbir şekilde toplantı düzenlenemez.

Kabul günü, nişan töreni gibi zorunlu toplantılarda elden geldiğince gürültü yapmamaya, apartmanın huzurunu bozmamaya gayret ederler. Bu gibi toplantılara en geç saat 23’;te son verirler.

h) Tapu Kütüğünde konut veya ticaret yeri olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde dispanser, klinik, poliklinik, ecza laboratuvarı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.

i) Kat Mülkiyeti Kütüğü’nde konut olarak kayıtlı bağımsız bölümlerinde, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile verilmiş bir kararı olmadan, eğlence ve beslenme yerleriyle galeri ve çarşı gibi yerler açamazlar; bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.

j) Dükkan malikleri, dükkanlarında ve depolarında diğer bağımsız bölüm maliklerini tedirgin edici nitelikte işler yapamazlar; patlayıcı, yanıcı, pis kokulu ve benzeri maddeler bulunduramazlar.Bu maksatlarla kullanılmak üzere kiraya da veremezler.

Bildirme Mecburiyeti:

Madde 41- Kat malikleri, bağımsız bölümünde kiracı veya başka sıfatlarla oturan yahut faydalananlara, bu Yönetim Planı’ndaki borç ve yükümlülükleri bildirmeye mecburdur.

İzin Mecburiyeti:

Madde 42- Diğer bir bağımsız bölümünde; eklenti veya ortak yerlerde yahut tesislerde meydana gelen bir hasar veya bozukluğun onarımı yahut giderilmesi veya tesislerin yeniden yapılması zorunlu olan hallerde, bir bağımsız bölüme girmek gerekiyorsa; o bağımsız bölüm maliki veya orada başka sıfatla oturanlar, bu işe izin verme ve adı geçen yerde gerekli işlerin yapılmasına katlanmak zorundadırlar.
Bu izin yüzünden kat malikleri veya orada başka sıfatla oturanlar bir zarara uğrarlarsa; bu zarar, lehine izin verilen bağımsız bölüm malikleri tarafından derhal ödenir.

Kiracıların ve Diğerlerinin Sorumluluğu:
Madde 43- Bağımsız bölümlerde kiracı veya herhangi bir sıfatla oturanlar yahut faydalananlar, yukarıdaki maddelerde ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen hak ve yükümlülüklere kat malikleri gibi uymak zorundadırlar. 

4. Bölüm

GENEL GİDERLERE KATILMA

Kural:
Madde 44- Kat maliklerinden herbiri; kapıcı, kaloriferci, bekçi ve bahçıvan giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak katılmakla yükümlüdür.

a) Kat maliklerinden herbiri; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve tüm ortak yerlerin bakım, koruma ve onarım giderleri ve diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderleri ile giderler için toplanacak avansa kendi payları oranında katılmakla yükümlüdür.

b) Giderler veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında; diğer kat maliklerinden herbiri veya yönetici tarafından; Yönetim Planı’;na, Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve Genel Hükümlere göre dava açılabilecek ve icra takibi yapılabilecektir.

c) Ayrıca, gider ve avans payının tamamını ödemeyen kat maliki ödemede geciktiği günler için aylık yüzde on hesabıyla Gecikme Tazminatı ödemekle yükümlü olacaktır.

Kullanma Hakkından Vazgeçme:

Madde 45- Herhangi bir bağımsız bölüm maliki; ortak yerler veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçtiğini yahut kendi bağımsız bölümünün durumundan ötürü adı geçen yerlerden yararlanmaya ihtiyacı olmadığını ileri sürerek gider ve avans payını ödemekten kaçınamaz. Ancak, dükkanlar ile zemin kattaki bağımsız bölümlerin malikleri, asansörün bakım ve işletme giderlerine katılmazlar.

Kusurlu Davranış:

Madde 46- Ortak gidere, kat maliklerinden birinin veya onun bağımsız bölümünden herhangi bir şekilde yararlanan kişinin kusurlu bir hareketi sebep olmuşsa, ortak gider bunlar tarafından ödenir.

Eğer diğer kat malikleri bu ortak gideri ödemişlerse , yaptıkları ödemeler oranında, kusurlu kat malikine veya onun bağımsız bölümünden yararlanan kişiye rücu edebilirler.

Müştereken ve Müteselsilen Sorumluluk:

Madde 47- Kat malikinin, Yönetim Planı’nın 33’üncü maddesi gereğinde payına düşecek gider ve avans borcu ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümlerin birinde kira sözleşmesine, sükna hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli bir şekilde yararlananlar da müştereken ve müteselsilen sorumlu olacaklardır. Ancak, kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olup, yaptığı ödeme kira borcundan düşülecektir.

Kanuni İpotek Hakkı:

Madde 48- Kat malikinin gider ve avans borcu ve gecikme tazminatı herhangi bir yolla alınamadığı takdirde; mahkemece saptanan borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, yöneticinin veya kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle bu borç tutarı için, diğer kat malikleri lehine Kanuni İpotek Hakkı tescil edilebilecektir.

5. Bölüm

ÇEŞİTLİ HÜKÜMLER

Kat Mülkiyetinin Devri Mecburiyeti:

Madde 50- Anagayrimenkulün kapıcısı, aynı zamanda kaloriferci olarak çalıştırılır.

Personel Ücretleri:

Madde 51- Anagayrimenkule yönetici tarafından atanacak kapıcı ve diğer personelin ücretleri ve çalışmalarıyla ilgili konular Kat Malikleri Kurulu’nca kararlaştırılır. Yönetici, bu karara dayanarak personelle yapılacak sözleşmeleri düzenler. Kat Malikleri Kurulu, gerekli görürse atamaları kendisi yapar; çalışmalarını beğenmediği personelin işine son verir.


Bağımsız Bölüm İlavesi:

Madde 52- Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi; arsanın boş yerinde yeni bölümler veya tesisler yapılması, Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliğiyle vereceği karara bağlıdır. 

Ortak Yerlerde Yenilik ve İlaveler:

Madde 53- Ortak yerlerde yapılacak yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karara bağlıdır. Bu işlerin giderleri, yenilik ve ilavelerden yararlananlar tarafından, yararlanma oranına göre ödenir.

Diğer İşler:

Madde 54- Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması, arsasının bölünmesi veya bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar yahut anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli Yönetim işleri, ancak Kat Malikleri Kurulu’nun oybirliği ile vereceği kararla yapılabilir.

Zararın Ödenmesi:

Madde 55- Kat malikleri; kiracıları veya bağımsız bölümlerde başka bir sebeple oturanlar; bizzat kendilerinin, çocuklarının, misafirlerinin anagayrimenkulde ve ortak yerlerde sebep oldukları zararları, derhal ödemek ve gidermek zorundadırlar.

Müteselsilen Sorumluluk:

Madde 56- Kat Malikleri, kendi bağımsız bölümlerinde kiracı veya başka sıfatla oturan yahut yararlananların borç ve yükümlerini yerine getirmemelerinden ötürü doğacak zararlardan müteselsilen sorumludurlar.

6. Bölüm

SON HÜKÜMLER

Madde 57- Bu Yönetim Planı’;nda hüküm bulunmayan hallerde, Kat Mülkiyeti Kanunu ile diğer kanunların emredici ve tamamlayıcı nitelikteki hükümleri uygulanır.

Ek Madde- ...........................


Madde 58- 58 maddeden ibaret bu Yönetim Planı .......... tarihinde düzenlenmiştir.

Bu Yönetim Planı’nın bütün maddeleri, ............ ili, ............ ilçesi, ............. mahallesi, ............ sokakta, .........ada, ........... parsel sayılı ve ..............kapı nolu ................. apartmanın aşağıda açık kimlikleri ve adresleri yazılı bütün bağımsız bölümleri maliklerince teker teker okunarak isteğe ve usulüne uygun şekilde düzenlenmiş olduğu anlaşmazlıkla oybirliği ile kabul edilip birlikte imza altına alındı. ............../................/..................

Bağımsız Bölümün No'su Nev'i Arsa Payı Adı Soyadı Adresi İmzası 
.............. ............ ............ ............ ............ ............ 
.............. ............ ............ ............ ............ ............ 
.............. ............ ............ ............ ............ ............ 
.............. ............ ............ ............ ............ ............ 
.............. ............ ............ ............ ............ ............ 
.............. ............ ............ ............ ............ ............

ZORUNLU DEPREM SİGORTASINA DAİR KANUN HÜKMÜNDE KARARNAME 

Kararname No. : 587 R.G.Tarihi : 27/11/1999
Kararname tarihi : 25/11/1999 R.G.Sayısı : 23919 (Mükerrer sayı) Amaç
Madde 1 – Bu kanun hükmünde kararnamenin amacı meydana deprem afeti sonucu bina maliklerinin veya intifa hakkı sahiplerini binaların ziyanı veya hasarlanması nedeniyle uğrayacakları maddi zararların karşılanmasını teminen zorunlu deprem sigortası yaptırmalarına ilişkin usul ve esasları belirlemektir.

Kapsam
Madde 2 – 634 sayılı kat mülkiyeti kanunu kapsamındaki bağımsız bölümler, tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binalar,bu binaların içende yer alan ve ticarethane,büro ve benzeri amaçlarla kullanılan bağımsız bölümler ile doğal afetler nedeniyle Devlet tarafından yaptırılan veya verilen kredi ile yapılan meskenler zorunlu deprem sigortasına tabidir.

Tanımlar

Madde 3- Bu Kanun Hükmünde Kararnamede geçen;
a) Bakan veya Bakanlık: Hazine Müsteşarlığının bağlı bulunduğu Bakan veya Bakanlığı,
b) Müsteşarlık: Hazine Müsteşarlığını,
c) Kurum: Doğal Afet Sigortaları Kurumunu,
d) Kurul: Doğal Afet Sigortaları Kurumu Yönetim Kurulunu,
e) Zorunlu deprem sigortası:
Depremin doğrudan veya dolaylı neden olacağı maddi zararları, 10 ncu madde gereğince belirlenen tutara kadar teminat altına alan zorunlu sigortayı,ifade eder../...

Sigorta yapma ve yaptırma zorunluluğu

Madde 9- Bu Kanun Hükmünde Kararname kapsamındaki bağımsız bölümler ve binalar için, malikler veya varsa intifa hakkı sahipleri tarafından zorunlu deprem sigortası yaptırılır. Bu Kanun Hükmünde Kararnamenin yayımı tarihinden sonra mesken olarak inşa edilecek bağımsız bölümler ve binalar için, ilgili mevzuat çerçevesinde inşaat ruhsatı alınmış olması kaydıyla, iskan izninden veya içinde yaşanmaya başlanmasından itibaren bir ay içinde zorunlu deprem sigortası yaptırılır. İlgili sigorta şirketi, sigorta sözleşmesinin bitiminden en az bir ay önce taahütlü mektup, telgraf ya da noter kanalıyla sözleşmenin sona ereceğini ve yeni bir sigorta yaptırma zorunluluğunu sözleşme sahiplerine bildirir. Sigorta sözleşmesinin, sona ermesinden itibaren bir ay içerisinde yenilenmemesi durumunda Kurumun sigortadan kaynaklanan sorumluluğu sona erer.
Sigorta teminatı, tarife ve talimatlar, komisyonlar

Madde 10- Zorunlu sigortaya ilişkin teminat tutarları, genel şartları, tarife ve talimatları, primlerin ödenme usul ve esasları ile Kurum idarecisine ve yetkili sigorta şirketlerine ödenecek komisyonlar Bakanlıkça tespit edilir ve Resmi Gazete’de yayımlanır. Sigorta primlerinin tespitinde; binanın yüzölçümü, inşaat sınıfı ve kalitesi, binanın üzerinde bulunduğu arazinin jeolojik özellikleri, deprem riski ve benzeri faktörler dikkate alınır.
Devletin afetlerle ilgili mevzuattan kaynaklanan yükümlülükleri
Madde 11- Devletin, 7269 sayılı Umumî Hayata Müessir Afetler Dolayısiyle Alınacak Tedbirlerle Yapılacak Yardımlara Dair Kanundan ve diğer kanunlardan doğan konut kredisi açma ve bina yaptırma yükümlülükleri, deprem nedeniyle sigorta kapsamındaki binalarda meydana gelen ziya ve hasarlar sonucu uğranılan maddi zararlar için Kurum tarafından tazminat ödenmesiyle birlikte ortadan kalkar. 9 uncu madde gereğince cari bir zorunlu deprem sigortası bulunmayanlar, bu sigorta kapsamında karşılanacak zararlar için doğal afetlerle ilgili mevzuat çerçevesinde hak sahibi olamazlar.
Sigorta yükümlülerinin saptanması ve izlenmesi
Madde 12- Sigorta yaptırmakla yükümlü olanlar, Kurum tarafından tespit edilir. Bu işlem sırasında Kurum, ilgili valilik veya belediye ile tapu sicil müdürlüklerinin kayıtlarından yararlanır. Kamu kuruluşları, zorunlu deprem sigortasının yaptırılmış ve priminin ödenmiş olduğu belgelenmedikçe bu sigortaya tabi binalarla ilgili tapu tescil işlemleri dahil hiçbir işlem yapmazlar.
Menfaat sahibinin değişmesi
Madde 13- Menfaat sahibinin değişmesi halinde sigorta, yeni menfaat sahibi ile devam eder.
Sigortalının mükellefiyeti
Madde 14- Binanın ve her bir bağımsız bölümün projeye aykırı olarak ve taşıyıcı sistemi etkileyecek şekilde tadil edilmesine veya zayıflatılmasına neden olan veya buna imkan veren malik, meydana gelen zararın bu nedenle ortaya çıktığı veya arttığı tutar kadar tazminat alma hakkını kaybeder.
Kurum kaynaklarının yetersiz kalması
Madde 17- Kurum, sigortadan kaynaklanan toplam yükümlülüklerini ve sahip olduğu kaynakları dikkate alarak reasürans, sermaye ve benzeri piyasalardan sigortacılık tekniğinin gerektirdiği şekilde ve yeterli düzeyde koruma temin eder. Ancak, sigortalı hasarın beklenenin üstünde olması ve bunun Kurum kaynaklarını ve temin edilen koruma miktarlarını aşması durumunda, ortaya çıkan zarar, Kurum kaynakları ve koruma miktarının toplamının zorunlu sigorta kapsamında ödenmesi gerekli toplam tazminata olan oranı dahilinde karşılanır.
Yürürlük
Madde 19- Bu Kanun Hükmünde Kararnamenin 9 uncu maddesi hükmü yayımından dokuz ay sonra, 11 inci maddesinin ikinci fıkrası hükmü yayımından onbeş ay sonra, diğer hükümleri ise yayımı tarihinde yürürlüğe girer.
Yürütme
Madde 20- Bu Kanun Hükmünde Kararname hükümlerini Bakanlar Kurulu yürütür. (30 EYLÜL 2000)